競売や任意売却の値段は誰が決めるか？

2013年6月26日公開 / 2013年8月3日更新

テーマ：不動産売却

コラムカテゴリ：住宅・建物

コラムキーワード：任意売却

こんにちは任意売却の専門家,杉山善昭です。

今回は、少し不思議な話をしたいと思います。
競売や任意売却の値段は誰が決めるか？というテーマで記事を書きますね。

一般的な不動産売却の場合、所有者は不動産会社に査定をお願いして
提示された、査定金額を参考に販売開始価格を決めます。
価格決定権は、所有者である「売主」ですね。

それでは、競売や、任意売却の場合も同じでしょうか？

先ず競売から解説します。
住宅ローンの返済が破綻したことによって、銀行は裁判所に競売の申立てをします。
裁判所は、「どのくらいの価格で競売手続きをするのか」検討しなければ
なりません。

実務では、裁判所は不動産鑑定士に不動産の鑑定をさせます。
最終的にはこの鑑定額を元に、裁判所が競売の価格を決めます。

つまり、所有者に価格決定権はない。ということになります。
「自分の不動産なのに自分で売値を決めることが出来ない」というのは
何だか理不尽で、不思議な感じがするかもしれません。

次に、任意売却の場合について説明しましょう。
任意売却の場合、二つのケースが考えられます。
一つ目は、「住宅ローンの返済が滞っているが、売却すれば全額住宅ローンを払うことが
できる場合」で
二つ目は、「売却しても、全額住宅ローンを払うことが出来ない場合」です。

一つ目の「売却すれば、住宅ローン全額払うことが出来る場合」
所有者である売主に価格決定件があります。

二つ目の「売却しても、全額住宅ローンを払うことが出来ない場合」は
原則として、債権者に価格決定権があります。

理屈的には、債権者が提示した価格以上であれば、売主が自由に価格を決めることが
できるのですが、債権者としては「現実的な価格で販売するなら、任意売却に応じる」という
建前があるので、勝手に値段を上げると否認されてしまいます。

さて、いままで書いてきました通り、価格の決定権は原則、売主にありますが
債権者の意向に影響される可能性が非常に高いと言えます。

更にいうと裁判所の鑑定と債権者の考えた価格に差異が生じる
場合もあり、任意売却が一時ストップしてしまうケースも
あるのです。

どんな場合に、任意売却がストップするのか？ということに関しては
任意売却が一時停止のなるケースとは？という記事がお役に立つと思います。