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コラム
位置指定道路の持分がない不動産の任意売却
2012年12月26日 公開 / 2013年1月26日更新
弁護士から依頼されている任意売却の案件。
物件は比較的綺麗で売却の支障となることは
ないのですが、物件を調査すると、意外な問題が発覚。
全面道路が位置指定道路なのです。
位置指定だから問題がある。というわけではなく、
その道路の持分がないことが問題なのです。
位置指定道路は建築基準法という法律でさだめられている
道路で、道路以外の用途(駐車場にしたり、ゴミ置き場にしたり)
には利用できません。
つまり、道路以外に使えないということになります。
一見問題が無いように見えますが、行政に名義を移せないことが
多く、私道になっています。
認可を取っていない私道は、建て替えるもできませんが
位置指定の認可を取っていれば
私道の持分がなくても、建て替えは問題なくできるのです。
また、位置指定道路の権利を持っている人は、
例え自分の土地だからと言って、他人の通行を妨げることは
過去の判例上も困難です。
では、道路の権利を持っていないことは
どの場合に問題があって、どの場合に問題がないのか?
我々専門家は知っています。
しかし、
銀行は判断することができないのです。
その為、◯◯銀行は昔okだったけど、今はダメ。ということが
起こり得るのです。
現在では位置指定道路の持分がない物件は
銀行融資が受けにくいと言えます。
前置きが長くなりましたが、このご依頼いただいた物件。
全面道路の権利が無い。
では、どうするか?
1・道路の所有者全員に通行、利用に関する承諾を取る。
2・持分を取得する
3・裁判で通行権を認めさせる
三つの方法があります。
法廷で白黒つけるのが、最もスッキリして良いのですが
我々は依頼者の利益が一番。
依頼者の利益とは、早く、安く、充分に問題が解決できる。ということです。
そのためには、どの方法が良いのか?
土地の経緯、状況も踏まえて立案しなければいけません。
腕の見せ所です。
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