売却の金額がローン残債より安く、ローンが残ってしまった場合

2012年2月13日公開 / 2014年7月17日更新

コラムカテゴリ：住宅・建物

いつもお読みいただきありがとうございます
任意売却コンサルタントの杉山善昭です。

毎週月曜日は土地家屋調子のHさんと朝会をしておりまして
眠い目をこすりながら参加しています。

さて今日のお話は「売りたくても、売れない」です。
一般的に、不動産を売却するときには残っている住宅ローンを
全て返済する必要があります。

売れる金額を超えるローンが残っている場合、手元から不足分を
捻出する必要があるのです。

「じゃあ、ウチは売れないな。。。どうしようもない」

そう考えがちですが、ちょっと待ってください。

普通は売却時に全額返済が普通なのですが、任意売却という手法を使えば
手元から不足分を出さなくても、不動産を売却することができる可能性があります。

そもそも、なぜ住宅を売却するときに残っているローンを完済しなければ
ならないのでしょうか？

一から説明しましょう。
住宅ローンを利用して不動産を購入すると、「抵当権」という権利を
銀行が不動産に付けます。

抵当権とは、この家（不動産）は借金のカタになっていますという
証となります。

と言っても玄関先に「抵当権付」という表札を付けるのではなく
不動産の登記を保管している、登記所（法務局といいます）に
登録をするのです。

抵当権とは、万が一住宅ローンが払えない場合、その不動産を売却して
借金を取り立てますという権利です。

借金の担保ともいいます。

金融機関からしてみれば
お金を返してもらう保険のようなものですね。

さて、もし抵当権が無くなってしまったら
どうなるでしょう？

金融機関とすれば、お金を返してもらえる保険がなくなるわけです。
不動産を売却するときには一般的に抵当権を解除して買主に渡しますが
銀行（金融機関）は抵当権を解除するなら、借金を全額返せ！

とこうなるわけです。

つまり
売却の金額がローン残債より安く、ローンが残ってしまった場合。
という事態にはなりえないということになります。

では、売れる金額を上回るローンが残っている人は、どうしようもないのか？

ということですが、そんなことはありません。

実は銀行は抵当権を使って、借金を取り立てようとすると
かなり損をする可能性があるのです。

詳しい手続きの説明は割愛しますが、銀行が貸出金の回収をする
手段は競売という手続きしかありません。

競売の手続きをすれば、借金全額返ってこない可能性が強い。

それならば、少しでも高く売れる方法で少しでも多くの
お金を回収したい。

このような思惑があり、任意売却が成立するのです。

銀行も損得で動くということになります。

私達が実務で一番大変なのは、銀行に対して競売よりも多く回収できる
という点をうまく伝えて、任意売却を認めてもらうことです。

「売れる相場よりもローンの方が多いからウチは無理！」と
思っているあなた。

ものは試しに相談してみてください。

まずは任意売却を考え始めた方へという記事が
お役に立つと思います。