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  1. 不動産投資は、やっぱり不安!不安を解消してから始めよう!
笹川保

不動産投資をさまざまな視点から見つめるプロ

笹川保(ささがわたもつ)

クロスポイント株式会社

コラム

不動産投資は、やっぱり不安!不安を解消してから始めよう!

2018年12月22日

テーマ:正しい不動産投資をしよう

何にせよ投資は、少なからず不安な要素があるものです。特に、まとまったお金を投じて、借金までする不動産投資を初めて行おうとするとき、やはり不安はつきまといます。

しかしながら、不安はあくまで未知のことに対する感情ですから、これから行おうとする不動産投資について、確かな情報を集めていけば、不安な気持ちは和らいでいきます。

手始めに、何が不安を感じさせる要因なのか、具体的なリスクはどんなものなのかを知りましょう。今回は、不動産投資に関する不安の元となるであろう、リスクと、リスクに対する心構えをご紹介します。

リスクのない投資はなく、あらかじめリスクを知って備えることが大切

不動産投資に対する不安は、どこから来るのでしょうか。もちろん、株などの金融商品と一緒の「投資」なので、リスクがないとは言えませんが、他の投資が一夜にしてゼロになるなどの大きなリスクを抱える中で、不動産投資は、最終的には土地や建物が残るので、すぐにゼロになることはありません。

不動産投資で最も大きく重要な不安要素は、借り手や買い手が現れない、ということです。特に、賃貸物件のオーナーになった場合は、空室イコール収入ゼロで、プラス維持費もかかる事態になります。

また、空室でなくとも、入居者をめぐる、賃料滞納や近隣とのトラブル、騒音、汚部屋化などの問題も深刻です。どんなに問題を起こしても、入居者の権利の方が尊重されることが多いので追い出すことはできません。賃料滞納であっても、3ヶ月以上の滞納でなければ退去を申し渡すこともできません。

入居時の審査を厳しくするのも一つの方法ですが、よほど人気のエリアでなければ、敬遠されて入居者がなかなか決まらない事態になってしまいます。賃貸業は人との関係で成り立つ事業なので、貸し手の要望だけではうまくいかないのが難しいところです。

さらに、所有物件は年数が経てば劣化するので、修繕の費用が年々かかるようになります。外壁だとか、水回りなどの修繕から、入居者のニーズを考えて時代に合った間取りへのリノベーションなど大掛かりな改修が必要になることもあります。

経年のリスクとして、家賃の目減りも考えられます。新築時から10年20年と経過すると、最初に設定した家賃からの値下げを余儀なくされます。ある程度までで下げ止まりはするものの、物件購入時から比べれば、利回りが下がってしまうことを念頭におく必要があります。

以上のように、不動産投資ならではのリスクがいくつかありますが、それぞれに対して、キャッシュフローをよく考えておくとか、準備資金に余裕を持たせるとか、頼りになる業者や専門家との関係を築いておくなどの対策を立てておけば、不安になることもありません。

初めての不動産投資の不安は、同じ不安を抱えている人の解決法を知ることからスタート

用意万全にしても、初めてのことには不安になります。どんなに知識を深めても、付け焼き刃にすぎないという気持ちになるかもしれません。そんなときは、同じ不安を抱えていながら最終的に不動産投資に成功をした方々のリアルな体験情報が一番有効です。

ブログやSNSで発信されている情報には、不動産投資経験者が事細かに体験を語っているものもあります。不動産会社のサイトなどに掲載されている体験リポートでは、失敗談など不都合な情報はあまり掲載されませんが、個人で発信されている情報の中には、体験者でなければわからないリスクや対処法のヒントが盛り込まれています。

Webの情報はお手軽に入手できる反面、信用度という点では少し心配になります。そこを補うために、不動産会社などが主催する不動産投資セミナーや相談会などに参加するのがオススメです。不動産投資や対象物件に関する最新の知識が得られるほか、同じように不安を抱えた方々に出会えることもメリットの一つです。

会場で知り合った方々との情報交換は、同志を得たような安心感が得られたり、これまで抱えていた不安が整理できたりするのでとても有意義です。できれば、同じような境遇の人を見つけて知り合いになるとより心強く、大変参考になります。多くのセミナーに足を運んで、ネットワークを広げましょう。

不動産投資の成功のカギは、いい不動産業者との出会いにかかっている

セミナーや相談会で出会うのは、不動産投資を始めようという方々だけではありません。もちろん、主催の不動産会社の社員とも話しをする機会があります。不動産投資が成功するか否かは、いい不動産業者との出会いがあるかどうかにかかっていると言っても過言ではないので、そのチャンスはぜひ生かしていただきたいと思います。

まずは、信頼のおける会社であるかどうか、セミナーなどに参加する前に、ちゃんと調べておきましょう。業界には、残念ながら問題のある業者もありますので注意しましょう。

信頼できる会社を見つけたら、きちんと事前学習をした上で、セミナーや相談会に参加しましょう。不動産会社から有益な情報を引き出すには、自分に必要なことは何かなど、知りたいことを整理しておくことが必要です。あとは、人と人との関係には、相性も重要なポイントですから、自分と相性の良さそうな担当者を見つけることも大切です。

不動産投資を始めるならリスクの少ない地方の物件から検討してみる

空室のリスクを考えたら、人口の多い大都市の物件の方が有利ですが、大都市では物件の価格が高く、ワンルームでも1億円近いものもあります。その割に家賃はそんなに高額にはできないので、利回りが10%を下回る物件がほとんどです。10%を超える良物件もなくはないですが、とても競争が激しく、出ればすぐに売れてしまいますから、初めて不動産投資を始める方にはハードルが高くなっています。

その点、地方の物件は価格が安くて利回りがよく、人口流出で心配される空室の問題も、地方あっても企業や学校などがあるエリアなどであれば人の流れがありそんなに心配するほどではありません。不動産投資の初心者にはオススメです。

賃貸物件の管理の不安も、地元の信頼できる不動産管理会社といい関係を築くことができれば、遠くに住んでいても安心して任せることができます。地方には都会とは違って、義理人情が先に働く部分もあるので、一度懇意になれば、誠意を持って対応してくれます。

この記事を書いたプロ

笹川保

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