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笹川保

不動産投資をさまざまな視点から見つめるプロ

笹川保(ささがわたもつ) / 不動産コンサルティング業

クロスポイント株式会社

コラム

不動産投資にかかる費用は、これぐらい?

2018年12月20日

テーマ:正しい不動産投資をしよう

コラムカテゴリ:住宅・建物

コラムキーワード: 都市計画

不動産投資は、初期段階で最もお金が必要な「投資」です。だからといって、億単位の資産のあるお金持ちのすることだというわけではありません。物件に必要なお金は金融機関のローンで調達できますから、借り入れできる範囲であれば、サラリーマンでも不動産投資ができます。

ただし、ローンであっても、物件の契約時には、諸経費や税金を別途支払わなければいけません。また、物件を維持管理するためにも継続的な出費があります。手ごろな物件が見つかってフルローンが組めたとしても、ある程度まとまった金額の現金が必要になるのです。

不動産投資にはスポットでかかる費用とルーチンでかかる費用がある

不動産投資を始めるにあたって、気を付けなければいけないのは「物件の金額だけを用意すればいいわけではない」ということです。不動産物件を取得する際に必要な経費があります。

経費がかかるのは、不動産物件を購入するとき、物件を維持管理していくとき、物件を売却するときです。不動産売買にかかわる出費はスポットで、入居者も含めて物件の維持管理はルーチンでかかります。

不動産投資は不動産購入時と売却時にスポットで必要な費用がかかる

不動産投資の初期費用として、現金で購入すれば物件購入費用が先ず必要です。ローンであれば、抵当権設定登記料やローン事務手数料などがかかります。以下は、物件費用以外の諸経費です。

■仲介手数料
不動産仲介業者へ支払う費用。200万円以下なら物件価格の5%、201万〜400万円未満なら2%+2万円、400万円超なら3%+6万円。

■不動産登記費用
所有権移転登記、抵当権設定登記の手続きを司法書士に委託した場合に生じる費用。約10万円。

■登録免許税
上記の不動産登録にかかる税金。物件価格の1.5%。

■ローン事務手数料
ローンを組んだときにかかる費用。約10万円。

■固定資産税の日割り分
所有権が移転した以降の期間にかかる固定資産税の日割りの支払い。

■火災保険料
中古1棟アパート5000万円の場合、10年契約で約80万円。

■印紙代
物件購入時に交わされる契約書や領収書にかかる印紙代。500〜1,000万円以下で5,000円、1,000〜5,000万円以下で1万円、5,000万〜1億円以下で3万円。

以上の経費にプラス、入居者募集広告などがかかるとすれば、購入物件価格の20%程度は現金の備えが必要になります。

売却時には、初期費用ほどではありませんが、仲介手数料が物件価格の3%+6万円、抵当権の抹消費用が約2~3万円かかります。

投資物件を維持していくためにルーチンで必要な費用もあり

維持管理の費用は物件購入時から売却までの間、継続的に必要になります。区分マンションなのか、1棟買いなのかにもよりますが、いずれ、建物自体の維持費と、管理会社に任せるのなら入居者対応にも経費がかかります。

建物の共有部分の掃除、入居者の募集、契約関係、家賃の収受、トラブルやクレームの対応など素人では難しいので、不動産管理会社に依頼した場合、管理委託費が家賃収入の5%程度必要になります。

■毎年かかる費用
固定資産税、都市計画税

■毎月かかる費用
管理費、修繕積立金、賃貸物件管理費

家賃収入と、このルーチンで必要な経費の差額、ローンであればさらにローン分も差し引いた差額が収入となります。家賃に対する収入の割り合いが、いわゆる利回りで、バランスを欠くとマイナスに転じてしまい、ローンの支払いに窮することになってしまします。

区分マンションは、年数が経つにつれて、管理費の値上げや大規模修繕に向けての積立金増額など、ルーチンの経費が増えていく傾向にあります。戸建てやアパート1棟でも、建物の老朽化に伴って修繕費用が増していくのを頭に入れながら運営していく必要があります。

不動産投資はひとつの事業なので、思わぬことに対応する緊急性も出てきます。災害などによる建物の破損に対する備えや、家賃滞納や空室といった入居者にまつわるリスクヘッジを考えれば、しばらく家賃収入がなくても物件の維持ができるくらいの余裕を持っていた方が安心です。

地方の不動産投資にかかる費用は物件の安さに尽きる

地方の物件の良さは、価格の安さです。現金で買えるくらいの物件が多く、ローンを組まなくていいのであれば、家賃は安くても、入居があればまるまる収入になるわけですから、高利回りでリスクがほとんどありません。

初期費用は物件の価格に比例してかかるものが多いので、結局は、価格の安い物件はかかる費用も安く済むというわけです。ただし、安いからといって築年数の経った物件を購入すると、買った時点から修繕費用が発生します。

そこはあらかじめ計算に入れた上で前向きに考え、どうせ修繕が必要な中古物件なら、購入金額が安かった分をリフォーム費用にまわして、入居が見込める物件にリニューアルするという手もあります。

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