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笹川保

不動産投資をさまざまな視点から見つめるプロ

笹川保(ささがわたもつ)

クロスポイント株式会社

コラム

不動産投資は何歳から始められる?

不動産投資はいつから始めればいいのでしょうか。資産が潤沢にあれば、年が若くても高齢でもいつでも構わないのですが、他に仕事を持ちながら自己資金を貯めているサラリーマンなどは、始めるのに適切な時期があります。

社会人になって信用ができる時期、自己資金が貯まる期間、不動産投資ローンの借入期間などを考えたときに、不動産投資を始めるのにちょうどいい年齢があるのです。

不動産投資に最適な、年齢的属性の特徴はあるのか

「ゆとりある生活がしたい」「早めのリタイアを実現したい」「老後の不安をなくしたい」など、不動産投資を始める目的は、いろいろあります。そして、目的を実現するためには、始める時期が大切になります。

社会人になって間もなければ、仕事に慣れるだけで他のことを始める余裕はないと思います。その上、預金も少なく不動産取得のための経費もまかなえる状態ではないでしょう。そういう意味では、20代前半で不動産投資を始めるのは現実的ではないかもしれません。

不動産投資ローンは、勤続年数や自己資金の金額が審査の対象になるので、入社間もなく預金もない状況では、ローンを組むことは難しいかもしれません。勤続年数5~6年以上で年収500万円程度がローン締結可能のラインだとすれば、20代後半から30代初めくらいがレバッジを効かせた不動産投資を始める最も若い年齢ということになるでしょう。

また、大家としてやっていくには、人生経験もそれなりに必要になります。不動産賃貸業は人を相手にする事業なので、何かしら社会での経験を積んできた30代からが適齢期といえるでしょう。

そもそも不動産投資によるメリットとは?

不動産投資によるメリットは、いわゆる本業とは別に収入が入ってくることです。バブルの頃はキャピタルゲインを狙った不動産投資が、広く一般の人にも流行していましたが、現在は、マンションやアパート、戸建てなどを購入して家賃収入を得るインカムゲインが主流です。

インカムゲインによる収入をきちんと得るには、キャッシュフローがうまく回っていかなければいけません。高額の物件は家賃も高額ですが、新築のフルローンだと30~35年もの間、ローン返済をしていかなければならず、そのうち、物件の修繕などで出資の必要が出てきたり、家賃が下がったりします。

安い物件だと、家賃も安い代わりに現金で買えたりローンの負担が少なかったりするので、家賃分が早い時期にそのまま収入になります。ただし、老朽化が激しくて手を入れないといけなかったり、空き室のリスクが高かったりします。

購入価格と家賃収入のバランスは、利回りの評価となってメリットの有る無しに直結することなので、最も優先的に考えなければならないポイントです。それは、いつ不動産投資を始めるかにもよります。

若いうちなら、不動産投資ローンを長期に組んでも完済後からの年数が長いので、十分に老後の支えになります。40~50代くらいであれば、自己資金ができるので、現金購入できたり、頭金でローン返済の負担を軽くすることができます。そうなれば、投資物件を増やすこともできるので、本格的な不動産投資家に転身することもできます。

65歳以上のリタイア世代は、ローンを組むことは難しいですが、退職金を不動産投資に回すことができます。年齢的にも大家としての資質を十分に蓄えているので、第二の人生として不動産投資を本格的に始めることも可能です。

不動産投資に最適な自己資金と職業属性がある

不動産投資を個人でやっているのは、どんな職業の人が多いのでしょうか。資金の豊富な会社経営者や役員、医者や弁護士などの高所得者だろうと思われるかもしれませんが、一般のサラリーマンが割合としては一番多いという調査があります。

自己資金があまりないサラリーマンでも、ローンを組むことができれば不動産投資は十分可能です。ローンの審査は、勤続年数が3年ほどでも500万円程度の自己資金があれば問題なく、いい物件であればフルローンを組めることも可能です。

若い世代が始める不動産投資は、なるべくリスクの低い物件から

年齢が若く、勤続年数もあまりない場合は、そんなに多額のローンは期待できません。また、下手をすると家賃収入が返済金額より少なくなってしまうリスクもあるので、なるべく返済のリスクを避けて、現金での購入を目指した方がいいでしょう。

その点で、地方の物件はその価格の安さで、若い世代向きといえます。地方の中古物件などは、アパート1棟でも都会の区分マンションくらいの金額なので、まずは、手ごろな物件を現金購入して、ローン返済のない状態で不動産投資を始めることが最も安全です。

若いうちから不動産投資を始めることができれば、自己資金を蓄えることも、経験を積んで投資物件を増やすこともできるので、老後の心配をしなくてすむ上に、早期退職(セミリタイヤ)で悠々自適の生活も夢ではありません。

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