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  1. 住宅ローンとは違う、不動産投資!低所得でも不動産運用は始められる!
笹川保

不動産投資をさまざまな視点から見つめるプロ

笹川保(ささがわたもつ) / 不動産コンサルティング業

クロスポイント株式会社

コラム

住宅ローンとは違う、不動産投資!低所得でも不動産運用は始められる!

2018年11月16日

テーマ:正しい不動産投資をしよう

コラムカテゴリ:住宅・建物

コラムキーワード: 住宅ローン 借り換え住宅ローン 固定金利住宅ローン 審査

「自分たちの住む家を住宅ローンで入手するのが精一杯なのに、そのほかに借金してまで不動産を買うなんてムリ。不動産投資は資産家のすること」と思っていませんか?

不動産投資は金融機関からお金を借り入れて始められる低リスクの投資です。資産家でなくても始めることができて、初心者でも運用ができます。住宅ローンと不動産投資ローンの違いを理解して、不動産運用にトライしてみましょう。

不動産投資ローンと住宅ローンとでは目的から違う

住宅ローンは、自分たちで住む家を購入するために組むローンです。ほとんどの場合、給与所得者が住むために買うということで、貸し倒れのリスクが低いと考えられている上、現在が低金利であることも影響して、年0.5%~2.0%ほどの金利(変動金利の場合)で組むことができます。

その点、不動産投資ローンは、家賃収入を得るために物件を購入するので、「賃貸事業」への融資と考えられます。住宅ローンに比べると、審査が厳しい上に年1.5%~4.5%程度(変動金利の場合)と、高金利になっています。

しかしながら、この違いを十分理解していれば、不動産投資ローンも住宅ローンとそう変わらない感覚で組むことができます。審査が通って物件を入手できれば、以降は家賃収入を返済に充てることができる分、全て自己資金で返済しなければならない住宅ローンより負担が少ないといえます。

さらに、不動産投資ローンでは、住宅ローンが年収の5~8倍程度の物件しか認められないのに比べて、10〜20倍もの物件も手に入れることができます。条件次第では70歳以上でもローンが組めるので、相続対策に不動産投資を活用することもできます。

覚えておきたい不動産投資ローンに必要なものと流れ

住宅ローンは、勤務先や勤続年数、年収金額から現在の資産状況、また借入金状況などで返済能力を審査されます。

不動産投資ローンはこれらの状況に加えて、購入物件が問題なく家賃収入を得られる優良物件かどうかが大切な審査の対象になります。

不動産投資ローンについて、金融機関では個人の返済能力が十分でも、賃貸事業として運営していける物件であるかどうかも厳しく審査します。

安い物件でも、築年数の長い木造物件や空室リスクのある物件はローンが組めない場合があります。反面、高額の新築ワンルームマンションでも、アクセスがいいなど立地条件がよければ、自己資金が十分でなくても審査が通ることもあります。

不動産投資ローンを申請するときに必要なものは、確定申告書など年収を証明する書類、購入予定物件の登記簿謄本・物件概要書・固定資産税評価証明書・物件に関する地図や写真などの資料、その他、賃貸事業に関する事業計画書・償還表などです。金融機関に必要書類を提出したらローン審査が開始され、2~4週間で審査結果の通知があります。

無事審査が通ったら、融資を受けるために金融機関といくつかの契約書を交わします。そして、融資を受けられるようになったら、引き続き不動産仲介業者と物件購入の手続きを始めます。

購入した不動産の代金は金融機関から支払われますが、それとは別に、仲介手数料・登記費用・融資手続き費用・火災保険料・不動産取得税などの諸経費が物件価格の5~8%ほどかかります。

さらに、フルローンでない場合は、頭金も支払わなければいけないので、不動産購入時には相応の現金を用意する必要があります。

資産家だけじゃない、サラリーマンでも始められる不動産投資

不動産投資ローンを受けるには、融資の仕組みをよく理解することが大切です。そして、有利な条件で利用できるような金融機関を選び、交渉することも大切です。

こう書くと「やっぱり、不動産投資は初心者にはハードルが高い」「一部の資産家のためのものなの?」と思うかもしれません。

しかし、専門のコンサルタント会社に依頼すれば、今の自分が受けられる融資はどれくらいで、どの金融機関で受けられるのかなどを診断してもらえます。自己資金が少ないサラリーマンでも、フルローンを組めるようにしてもらえれば、頭金なしで不動産購入できます。

自己資金が少額でも不動産投資を始められる格安地方物件

自己資金が少ない人が不動産投資を始める際におすすめなのは、地方の格安物件です。家賃も安い設定ですが、都会の区分マンションを買うような金額でアパート1棟を購入することができます。

築年数の経った中古物件ともなると、建物の金額はほとんどなく、土地代だけで購入することができます。地方であっても多くの雇用がある工場や商業施設、大学や専門学校などが近くにある立地条件の良い場所では十分に需要を期待できます。また、日本政策金融公庫国民生活事業であれば、一般の金融機関より融資を受けやすいので、格安物件でローンを組むことも可能です。

大きなリスクを負わずに不動産投資を始められる地方物件の利点

地方は人口の減少が激しいので、空き室のリスクが大きいと考えられていますが、地方でも中心部ではそんな激しく減少しているわけではありません。上の段落でも書いたように大学などの教育機関があれば、若い人の賃貸物件需要は安定していると考えていいでしょう。

何より、物件の価格が安いということは利回りの大きさにつながり、多少古い物件で修繕費がかかったとしても、そんなに多額の自己資金を投入することなく運営していけます。現金で購入したり、ローンを早めに完済したりすれば、あとは家賃収入がそのまま収入になるので、早々にローンのリスクがなくなります。

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