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笹川保

不動産投資をさまざまな視点から見つめるプロ

笹川保(ささがわたもつ)

クロスポイント株式会社

コラム

不動産投資のリスクを知って、失敗しない資産運用をしよう!

不動産投資は、株などの金融商品を購入する投資に比べると、リスクが少ないといわれています。確かに、暴落するとほとんど価値のなくなる株式などに比べると最終的に土地や建物が残る分、安心といえます。

しかしながら、リスクが全くないわけではありません。マンションやアパートの経営をしたり、戸建てのオーナーになったりすれば、建物の管理や入居者の管理が必要になります。入居者あっての不動産投資なので、予測不可能なリスクを抱えることにもなります。リスク回避のノウハウを身につけて、失敗しない不動産投資を目指しましょう。

考えられる不動産投資のリスクをできるだけ把握しておくことが大切

不動産投資のリスクは、大きく分けて3つあります。

1つは、不動産取得に関するリスク。不動産を取得するときには物件によって、数百万から億単位までの多額の資金を投じることになります。元々豊かな資産のある人以外はローンを組んでの取得となるので、借金を背負うことになります。

自宅ではないので、ローン返済は家賃収入で払うことができますが、不動産取得の際の経費や固定資産税が思いのほか負担になるので、相応の準備が必要です。また、変動金利の場合は、金利が上昇した際に家賃収入より返済の方が上回る事態にもなりかねません。

2つ目は、運用時のリスクです。インカムゲインは、家賃が予定通り毎月きちんと支払われることを前提としていますが、実際にはうまくいかないこともあります。不動産投資の最大のリスクといってもいいでしょう。家賃滞納や空室が長期化してしまうと、その間のローンの返済には、他で得ている収入や預金から支払うことになります。

入居者に問題がなくても、築年数が経てば、建物のメンテナンスにまとまった資金が必要になることがあります。区分マンションのオーナーになった場合、マンション全体の修繕費の積み立て負担もあります。

3つ目は、火事や地震などの災害です。入居者に火災保険加入を求める場合がほとんどですが、実際に災害が起きると保険の範囲を越えた被害を被ることもあるようです。中古の戸建てやアパートが地震で倒壊したとき、それ自体が大きな損害ですが、耐震基準を満たしていない建物の場合はさらに、入居者に対する賠償金を支払わなければいけなくなります。

また、入居者の孤独死や自殺などで事故物件になることもあります。近親者によってリフォーム代を支払ってもらえればいい方ですが、そうでなければ全てオーナー負担となった挙げ句に、空室状態が続くことになります。

不動産投資のリスクを回避するノウハウはある程度、確立されている

不動産投資は、「不動産を取得すれば家賃収入でなんとかなる」という考え方が一番のリスクです。

不動産投資のリスクは回避する方法がそれぞれあるので、どのようなリスクがあるのかを事前に把握して、十分な対策を考えれば大きな問題にはなりません。

あらゆるリスクを軽減するためには、資金に余裕を持たせることです。不動産取得時のローンをできるだけ繰り上げ返済をして早めに完済しましょう。

フルローンで35年返済となると、その間に景気の変動や物件の老朽化を迎えることになります。完済後からが資金回収の時期となるので、その年数をできるだけ多くするためにも早期完済が望ましいのです。

家賃滞納や空室の対策には、信頼できる管理会社に物件を託すことができるどうかがポイントになります。

入居者の管理は、オーナーが直接行うのは難しい案件です。優良な管理会社の見分け方として、扱っている物件数、「賃貸住宅管理業登録制度に加盟しているかどうか」があります。扱っている物件が多いほど経営が安定しているとみなすことができ、制度への加盟がされていれば、不動産管理業務についてひとつの安心材料になります。

また、空室のリスクを少しでも減らすために、不動産購入時に、入居者に選ばれる物件を慎重に選ぶことが大切です。立地条件、間取り、住宅設備など対象者のニーズに合ったものかどうかは吟味する必要があります。中古物件は、築年数や耐震基準も欠かせないチェックポイントです。

不動産人気の中、注目の地方不動産は特有のリスクを抱えている

大都市の物件は、空室のリスクが低く、家賃も高く設定できるので人気ですが、取得競争が激しい上に物件価格が高くなっています。売買の情報に精通している不動産経営のプロでもなければ入手が困難で、現金購入できる資産家でもなければ利回りも期待できません。

そんな中、地方の手頃な物件に注目が集まっていますが、大都市にはないリスクがあります。まず、人口が少ないので空室になったら次の入居までの期間が長くなりがちなことです。空室を埋めるために家賃を下げてしまい、利回りが悪くなるといった悪循環に陥る場合もあります。

次に、管理の問題もあります。オーナーが近くに住んでいて、頻繁に物件に足を運んで気になる点を管理会社に報告したり、管理会社と常に連絡を取っていれば良好な関係を築きやすいのですが、遠方の物件の場合は足を運ぶこともなく管理会社に任せきりになります。

所有している物件や管理会社と距離があり、オーナー自身の目が届かない状態になると何かあったときの対応などが違う場合があるので注意しましょう。

地方不動産のリスクが回避できれば高利回りの期待も

地方の物件は都会に比べると家賃は安いのですが、格安の物件があるので、現金購入も可能です。ローン返済がない分、高利回りが期待できます。リスク対策さえちゃんとしておけば、都会の物件より扱いやすいといえます。

地方といっても、さまざまな特色があるので、場所や建物の選定を慎重に行えば、空室のリスクを減らすことができます。さらに地元に足を運んで、信頼できる管理会社の担当者と関係づくりができれば、物件の運営も安定します。

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