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笹川保

不動産投資をさまざまな視点から見つめるプロ

笹川保(ささがわたもつ)

クロスポイント株式会社

コラム

不動産投資を始める前に目的をしっかり決めておこう!

不動産投資は、一部の資産家だけのものではありません。自己資金が潤沢でなくても低金利でローンを組むことが可能で、家賃をローン返済にあてることができるため、多くのサラリーマンが実行しています。ただし、やみくもに不動産投資をしてしまっては、借金の山をつくるだけになってしまいます。

不動産投資を始めるためには、明確な目的と十分な計画が必要です。それは、取得する不動産によって特性があり、得られる利益が変わってくるからです。何のために不動産投資をするのかは、人生におけるお金の使い方、つまり人生そのものにつながる大切な問題です。

ただ儲けたいだけで不動産投資を始めても成功しない

不動産投資には、キャピタルゲイン(売却益)とインカムゲイン(運用益)があります。

不動産の価格がどんどん高騰して、買った物件があっという間に倍額になるなどのバブル期は、一般のサラリーマンもキャピタルゲインを選択していました。物件を売買するだけで、あとは面白いように利益が膨らんでいく、というのであれば、お金儲けが目的で我も我もと参入していきます。

ところが、バブルがはじけた瞬間に、所有物件の価値が下落して売れない物件と借金が残った人が多数出ました。そして今は、一般のサラリーマンがキャピタルゲインで大儲けできる時勢ではありません。専門の知識と相応の資金力がなければ、安易に手を出すことはできません。
 
そうなれば、一般のサラリーマンが始める不動産投資は、インカムゲインが多くを占めることとなります。また、不動産投資の目的の多くは、お金儲けではなく、将来の不安を解消するためになります。

「現在の収入では満足な生活ができないので、貯金するよりは将来安定した収入につながるようにしたい」「万が一に備えて家族に資産を残したい」「年金だけでは足りないので老後の生活費の足しにしたい」などです。

不動産投資は目的別にそれぞれに合った方法がある

「なんでもいいからとにかく手ごろな不動産を購入すれば、あとは勝手に利益を生むようになる」というわけにはいきません。

新築物件は高額な割に家賃をそんなに高く設定できないので利回りが悪く、中古物件は修繕に費用がかかります。

それぞれに懸案事項のある物件ですが、購入者側の事情、資産状況、ローン返済者の年齢、家族構成などを考えたうえで、不動産投資の目的を定めれば、物件の長所を生かした投資が可能です。

不動産投資で儲けるために高利回りで稼ぎたい場合には

「インカムゲインでも、できるだけ儲けが出るようにしたい」と考えたときは、高利回りの物件を求めなければいけません。投資額に比べて利益が出るようにするためには、格安で物件を購入する必要があります。

地方の中古ワンルームマンションが手頃ですが、大都市圏より家賃の相場が安いため、価格と家賃の収支バランスを考えることが必要です。

中古物件の中でも、なかなか入居者が決まらないなど何らかの理由で安くなっている物件を購入することも方法としてあります。購入金額が安い分、リフォームにお金をかけて、ニーズの高い物件にするのです。

また、地域の情報を詳しくリサーチすると、近くに大規模な工事が始まるとか、工場の誘致がある、大型ショッピングモールの建設がある、などの好機を迎えた物件が安値で出ていたりしますので、立地で不利な格安物件でも優良物件に変わることがあります。

キャピタルゲインで利ざや得たい、節税対策・相続対策をしたいとき

自己資金が豊富にあって、さらなる資産形成のために不動産投資を始めたいという人の中には、キャピタルゲインで稼ぎたいという人もいるでしょう。

バブル期のようなわけにはいきませんが、物件によっては、将来値上がりが期待できる物件もあります。ただ、そのような情報は、常にリサーチをしてすぐに手を打てる状況になければ、先に売れてしまいます。
特に競争が激しい都市部は、不動産投資に慣れたプロが常に投資物件を精査してすぐに買いに動くため、プロ以外の方が良い物件を探すのは簡単ではありません。また、価格も相当な金額になります。

地方の物件は競争が少なく、価格も低いため個人の方でも投資や運用しやすく、初心者の方でも始めやすいのがメリットです。

また、節税や相続のときのために不動産を持っておきたい、と考えているケースも多いかと思います。ただ、中古の住宅やマンションは修繕に費用がかかり、税金の控除額よりかかってしまうことも考えられます。節税や相続対策については、不動産コンサルタントなど専門的な知識を持つプロからアドバイスを得ることが大切です。

不動産投資をする際は信頼できる専門家に相談し、進めるのが良いでしょう。

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