不動産における競売の流れ

不動産における「競売」は、早くて半年から１年はかかります。競売の流れを見ていきましょう。

競売の流れ「競売」になるまで

（１）督促状・催告書の通知
住宅ローンの返済が滞ると、ローン契約を結んだ銀行などの金融機関から、督促状や催告書が届きます。「返済が滞っています。支払いを済ませて下さい」という通知です。

（２）ローン一括返済の通達（代位弁済通知書）
督促状・催告書が届いてもローンの支払いに応じない、あるいは、応じることができずにいると「代位弁済通知書」が届きます。これは、これまでのように「分割で支払う権利」を失うことを意味します。
分割ではなく「ローンの残債を一括で支払って下さい」という請求です。ローンの返済が３～６カ月滞るとこの通知が来ます。
この時点で、債権者は銀行など金融機関から、保証会社および債権回収会社に移行します。

（３）競売の申立て
一括返済に応じることができなければ、債権者は「競売」の申立てを行います。

競売の流れ「落札」まで

（４）競売開始の決定と調査（３点セット）
裁判所によって、不動産の競売が開始される旨が宣言され、債務者に「競売開始決定の通知」が送られます。以後、競売は所有者の意思とは関係なく強制的に進みます。

執行官が派遣され、家や土地の「現況調査報告書」を作成します。また、不動産鑑定士などが対象物件の評価額を調査し、裁判所に「評価書」を提出します。そして、裁判所が「物件明細書」を作成します。「現況調査報告書」「評価書」「物件明細書」を３点セットと言います。

（５）期間入札の通知
その後（２～３カ月後）売却基準価格・入札期間・開札期日が通知され、３点セットの内容が公開されます。そして、この公告から２～４週間後に入札開始となります。

（６）入札
入札の期間はおおむね１週間です。入札期間終了後に「開札」となり、最も高い値で入札をした人が対象不動産の所有権を得ることになります。「落札」です。

競売の流れ「落札」後

（７）立ち退きと未回収分の債務請求
落札後、落札者に「売却許可決定通知」が届き、残代金を納付した時点で不動産の所有権が移転します。

家や土地は落札者のものになります。当然、家を立ち退かなければなりません。立ち退きを拒めば、不法占拠者とみなされ強制執行の対象となります。

また、住宅ローンの残債務より下回る価格で落札された場合、債権者から、残った債務の支払い請求の通知があります。