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不動産における任意売却の流れ

2016年12月12日 公開 / 2016年12月26日更新

テーマ:不動産 任意売却

コラムカテゴリ:住宅・建物



任意売却によって不動産を売却する際には、通常の不動産の売却と同じプロセスをふむところや、同じでないところがあります。任意売却の流れを見ていきましょう。

任意売却の依頼先を選定する

通常の不動産売却においても、一般の方が個人で売却するのは難しいものですが、任意売却の場合、債務整理など専門知識が必要になりますから、まず、任意売却を依頼する業者の選定から始めることになります。

依頼先として、法律に詳しい弁護士、司法書士などを思い浮かべる方が多いとおもいます。しかし、任意売却は不動産が「売却」されてはじめて成立するわけですから、不動産売却の専門家が必要です。

そのため、法律面は弁護士や司法書士といった専門家が担当し、不動産売却の実務は専門家の依頼を受けて不動産会社が行うのが一般的です。

弁護士や司法書士などの専門家は、インターネットで「任意売却」「弁護士」などのキーワードで検索して探すことができます。また、任意売却を専門とする会社もあり、これもインターネットで見つけることができます。

不動産の調査・査定

任意売却の依頼先が決まったなら、不動産の査定をしてもらいます。この点は、通常の不動産売却と同じです。自分の不動産の市場価値を把握しておく必要があります。

ただ、任意売却の場合、通常の不動産売却のように同時に複数の会社と媒介(仲介)契約を結ぶことはできません。契約を結べるのは1社、契約の形態は「専任媒介契約」のみになります。

専任媒介契約が締結されると、売却の依頼先(弁護士・司法書士などの専門家、また、任意売却専門の不動産会社)が債権者や連帯保証人などに任意売却の依頼を受けたことを報告し、不動産の売り出し価格についての交渉を行います。

販売活動・契約締結・決済

債権者・連帯保証人などから任意売却の許可が出たら正式に販売活動が始まります。

そして、購入希望者が現れたら、通常の売却同様、内覧があります。
内覧後、購入希望者が「購入したい」ということになれば、売買契約を結びますが、その前に、返済配当計画書を作成し、債権者の同意を得ます。

返済配当計画書とは、売却金から仲介手数料などの経費を差し引いた残金をどのように債権者に返す(配当)のかを示すものです。

債権者などの同意が得られたら購入希望者と売買契約を結びます。通常、不動産を売却する際は、買主から売主に売買価格の1割前後の手付金が支払われますが、任意売却の場合、その手付金も借金返済の費用になりますので、仲介業者が預かる形になります。

最後に抵当権の抹消と所有権の移転を行います。

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