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コラム
マンションの査定価格の算出方法
2016年12月8日 公開 / 2016年12月26日更新
マンションの査定価格の算出法、そして、査定価格についての注意点をお話ししたいとおもいます。価格にばかり気を取られると失敗するケースもあるからです。
最も使われる「取引事例比較法」
物件を査定する際、最も使われるのは「取引事例比較法」です。近隣地域で、査定するマンションと条件が似通った物件がどのくらいの金額で取引されているか、「取引事例」と比較して価格を割り出す方法です。
専有面積のほか、最寄り駅までの距離などの交通条件、スーパーなどがあり買い物が便利かといった環境条件、マンション前の道路の幅などの街路条件、さまざまな条件を比較して査定価格を出します。
原価法と収益還元法
新築マンションの売り出し価格は、土地代(専有面積)、建設コストなど「原価」をもと決定されます。これが「原価法」ですが、中古マンションの査定にも使われます。
ただし、この場合は、建設コスト等の原価から築年数などによって価値が下った分を引く形になります。
もう一つ、「収益還元法」という算出方法があります。査定対象となったマンションが、どのくらい収益を上げられるかという点に着目した算出方法です。
たとえば家賃10万円で賃貸に出した場合、年間の家賃収益は120万円です。
そこから管理費などの諸費用を引きます。仮に諸費用を30万円とすれば、年間収益は90万円です。これを還元利回り(投資した金額に対する収益の割合)で割ると「収益価格」が算出されます。
この場合、利回りを4%で計算すると2250万円となり、査定価格は2250万円となるわけです。
査定価格の注意点
査定価格は高いほうが売主としては嬉しいことですが、注意も必要です。
というのは、たとえば査定価格2500万円のマンションを「査定価格3000万円です」と言って売主の好感を得て、仲介契約を結ぼうとする業者もあるからです。つまり、仲介手数料が目的ということです。
しかし、査定価格2500万円より500万円も高く売り出して買い手がつくことはほぼありません。
結局「値下げしましょう」ということになり、査定通りになる可能性が高いでしょう。ここで問題なのは、そうなるまでの時間的ロスはもちろん、そもそも仲介料欲しさに査定価格を偽る業者がきちんとした販売活動を行うだろうか、ということです。
満足な販売活動がない物件は売れ残り、最後には買い叩かれるものです。査定価格の高低より、査定価格の根拠をしっかり確認することが大切です。
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