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コラム
戸建て住宅・家の査定価格の算出方法
2016年12月6日 公開 / 2016年12月26日更新
戸建てと一口に言っても、家のつくり、築年数、土地の形状はさまざまです。戸建てを査定するにはどのような方法があるかを見ていきましょう。
戸建て住宅の査定①「取引事例比較法」
戸建て住宅の査定方法のひとつに「取引事例比較法」があります。
対象となる物件の現状をチェックし、その物件と似た条件の物件がこれまでどの程度の金額で取引されているか、蓄積されたデータとつきあわせて査定価格を求める方法です。
ただし、不動産の価格は常に動いていますから、単純に過去のデータを査定価格に反映させることはありません。価格の変動を考慮し、修正を行いつつ評価することになります。取引事例比較法による評価額は「比準価格」とも言います。
戸建て住宅の査定②「原価法」
もう一つの査定方法は「原価法」です。原価法による評価額を積算価格と言います。
この方法では、まず対象となる不動産をもう一度新たに建築・造成したなら、いくらかかるか(再調達原価)を割り出します。
その上で、建築後の経過年数による価値の低下を差し引いて(減価額)現在の価値を推定します。計算式は「再調達原価-減価額=積算価格」となります。
再調達原価は、土地の場合、土地の取得原価・造成費用等、建物の場合は建築費等を指します。
土地付き一戸建ての場合、土地と建物の再調達原価を足して積算価格とします。
ただし、市街地の場合、造成費用はわかりませんから、土地の再調達原価を計算することは困難です。こうした場合は、取引事例比較法で求めた更地価格を利用します。
査定は業者選びが大切
しかし、戸建ての査定は難しいものです。
たとえば、土地の形状によって土地の価格が大幅に下がることがあります。また、築年数が経過した建物の場合、価格がゼロになることもあります。
しかし、家には土地の形状、築年数だけでは測れない価値もあります。その点をどう評価するか、これは一律にはいきません。また「取引事例比較法」も、個々の家が持つ価値にまで目が届かないということがあります。
こうした点を考えれば、家の査定には、本当の意味で家を見る目を持った業者を選択することが大切になります。
そうした業者を見極める方法として、一般の方におすすめしたいのは、査定根拠を質問した時、明快に、わかりやすく質問に答えられるかどうかを見ることです。
知識・経験、家を見る目を持つ査定担当者は、一般の方にわかりやすく、丁寧に話してくれるはずです。
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