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コラム
相続不動産の売却方法
2016年10月27日 公開 / 2016年12月21日更新
相続不動産の売却方法には、不動産会社に仲介を依頼する「仲介」、不動産会社が物件を購入する「買取」があります。仲介とは、不動産業者に依頼し買主を探してもらう方法で、買取は不動産業者が相続した不動産を購入してもらう方法です。売却価格が高い傾向にある仲介と、買主を探す手間がなく売却を早く済ますことができる買取など、それぞれにメリットがあります。詳細について見ていきましょう。
不動産の2つの売却方法、「仲介」と「売買」
相続した家や土地を売却する際は、不動産会社に依頼するのが一般的ですが、その際には「仲介」と「買取」の2種類の売却方法があります。
「仲介」は、不動産会社が、家や土地などの相続不動産を売りたい人(売主)とそれを買いたい人(買主)のあいだに入り、売買契約を成立させるものです。不動産会社は独自のネットワークや広告などで売主に代わり買主を探します。
「買取」は、不動産業者が買主となって相続不動産を購入するものです。仲介とは違い、買主を探す必要がないため、時間がかかりません。そのため相続不動産を早く現金化できるというメリットがあります。
「仲介」と「売買」、それぞれのメリットとデメリット
「仲介」のメリットは、買取にくらべ売却価格が高いことです。デメリットとしては、買主が決定するまで時間がかかることがあげられます。
「買取」のメリットは、買主を探す手間がなく早く売却できること、買主を探すのが難しい特殊な土地や建物でも売却できる可能性があることをあげることができます。
ところで、一般的に買取は仲介にくらべ売却価格が低いというデメリットがあります。これは大きなデメリットです。
しかしその一方、瑕疵担保責任を負わなくてもすむというメリットがあります。売主は一定の期間、売った家に隠れた欠陥(瑕疵)があった場合、その責任を負わなければなりません。
たとえば床下のシロアリ被害に気づいていなかったとしても、その責任は売主が負うことになります。これが瑕疵担保責任ですが、不動産会社が買主になる「買取」の場合、その責任を負う必要がなくなります。
どちらを選べばいいか?
仲介は「高く売れるが、時間がかかる」、買取は「早く売れるし瑕疵担保責任もないが、仲介より安くなる」。仲介と買取どちらを選べばいいのでしょう?
もし「時間」を重視するのであれば「買取」を選択すべきでしょう。仲介で売りに出しても、買主がすぐ見つかるという確実な保証はないからです。
一方、時間に余裕があれば仲介を選択することも可能です。仲介で売りに出したものの売れない場合にも、時間に余裕があれば、別の不動産会社と契約を結びなおすということもできます。
相続した不動産が債務超過で売却するには
その他、相続した不動産が債務超過で売却する際には「競売」するケース、あるいは、相続人の意思で「任意売却」にかけるケースもあります。
競売とは、裁判所の決定によって物件を売却することです。亡くなった被相続人に、相続財産を上回る借金があった場合などに相続人が相続放棄をして競売にかけられるケースのほか、不動産を複数の相続人(兄弟姉妹など)で相続した場合、遺産分割協議でもめてしまい、裁判所の決定によって売却し、その売却した代金を相続人に分配する、といったケースなどがあります。
任意売却は、債務がある状態の相続不動産(ローンが残っているなど)を、競売にかけずに売却することです。不動産業者などの仲介者が債権者である金融機関と債務者である不動産を受け継いだ人のあいだに入り、競売にかけずに三者が納得のいく価格で取引を成立させます。任意売却では、相続不動産に設定されている抵当権が抹消、
競売や任意売却については、また別のコラムでもお話しいたします。
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