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コラム

空き家活用の基本のき。空き家の売却やリフォームにかかる費用は?

2021年11月25日

テーマ:空き家の売買

コラムカテゴリ:住宅・建物

コラムキーワード: 空き家対策土地登記 変更不動産相続 手続き

“空き家を売って資産化する”のと、“空き家を貸して収益化する”のとでは、どちらがより効果的な空き家活用なのでしょうか? 私、岡とともに「空き家を譲ってください.com」を運営する水谷司法書士は、登記のプロであるとともに、多数の不動産を運用する不動産投資家の顔も持っています。今日は水谷司法書士が投資家としての視点で、空き家の活用時にかかる費用をわかりやすくご説明します。


空き家の売却時にかかる費用


空き家を売却して資産化する場合、譲渡所得税、不動産登記費用、不動産売買仲介手数料などが発生します。また、物件によっては解体費用や改装費用が必要になるケースもあります。下記にそれぞれの費用の概略を簡単にご紹介します。


  • 譲渡所得税

不動産などの売却で発生した利益に対し、課せられる税金です。不動産を売った価格(売却価格)から、不動産を手に入れた際の価格(取得費用)を差し引いた金額(譲渡益)に対して、譲渡所得税が課税されます。
通常、譲渡所得税は20.315%ですが、取得から5年以内に売却した場合(短期譲渡所得)は39.63%と、通常の約2倍の税率が課せられます。一方、10年以上所有した自宅を売る際は、税金の優遇が受けられる場合があります。

  • 不動産登記費用

空き家の売買の際には、抵当権抹消登録と所有者移転登録などの登記手続きが必要になります。このうち、売主負担になるのは抵当権抹消登録に係る費用で、不動産のローンなどが残っている際は、この手続きが必要です。所有者移転登録は買主が負担する場合が多く、司法書士への手数料(50,000円~)と登録免許税(不動産の価額の0.02%)を支払います。
また、相続による物件取得の場合は、相続人調査や物件調査、各種提出書類の作成、法務局への申請などを合わせ、司法書士への報酬は10万円~というのが一つの費用の目安です。ただ、複雑な案件の場合は、時間や作業が多くなる分、費用もかさみます。(「所有者不明の不動産にはリスクがいっぱい。空き家でも名義変更を早めに行うべき理由」もご参照ください)。

  • 不動産の仲介手数料

不動産を売買する際に不動産仲介業者に支払う金額です。手数料は「売買代金の3%+6万円+消費税」と法律により決められています。
ただし、2018年の法令改正により、400万円以下の空き家や空き土地を売る場合の仲介手数料は18万円+消費税が上限と定められました。空き家の売買にかかる負担を少しでも減らし、空き家の活用を推し進めようとする政府の方針がうかがえますが、この特例が適用されるのは売主側のみとなります。


  • 解体費用

物件によっては、建物を解体してから売却する必要もあるでしょう。売却を前提とした特別控除を適用する場合や更地にしたほうが高額で売却しやすい場合に、解体を検討することになります。
解体費用は家の大きさや家の素材によって金額に差が出ますが、戸建ての場合は最低300万円ぐらいの費用を見積もっておくとよいでしょう。解体費用がかさむ場合は、「空き家を譲ってください.com」のように、複数の専門家が総合的な空き家支援を行うサービスに相談し、よりよい方策をアドバイスしてもらいましょう。

  • 改装費用

空き家を売る前に、必要なリフォームを施して売却することはよくあります。改装費用は、どこまで手を入れるか、どんな資材を使うかなどによって料金が異なります。また、売却ではなく、賃貸物件として空き家を運用する場合も、この改装費用が一つの要となります。


賃貸にする場合はしっかりと計算したい。改装費にかける費用


長年手を入れていなかった空き家の場合、賃貸物件として運用を始める前にリフォームが必要な場合も多くみられます。「リフォームにどれぐらいお金をかければいいのか」は本当に悩ましいポイントです。リフォームにお金をかけすぎると、賃貸料で回収できない場合もありますし、リフォームのお金を節約し過ぎて借り手が見つからない場合もあります。
ひとりの不動産投資家として、私が行っている例を挙げると、自分の物件のリフォーム費用は5年間の賃貸料で回収できる額までと決めています。たとえば、1か月5万円で賃貸する物件は、1年で60万円の賃貸料が見込めますから、60万円×5年=300万円が上限です。もちろん、物件によっては、もっと簡易のリフォームで済ませることも多々あります。

ただ、ここで問題になるのは、試算したその額で本当に貸し出せるかという点です。この試算額が妥当かどうかを確認するために、なるべく多くの不動産業者に相談に乗ってもらいましょう。最低でも5社、できれば10社への相談が目標です。この場合、できれば、賃貸業に力を入れている不動産業者に聞くのが良いでしょう。

また、賃貸業をする場合は、このほかに、物件を借りていた人がた退去した際の原状回復費用や新しい入居者を見つけるための広告料、物件維持のための固定資産税などのほか、雨漏りや設備の故障の際にかかるメンテナンス料などが必要になります。面倒なようですが、空き家の賃貸業を行う場合は、こうした細かな計算は不可欠です。


空き家を売却する場合と空き家を賃貸する場合の費用についてご紹介しましたが、「それでいったい、自分にはどちらにすべき?」と迷われているかもしれません。
安定志向の堅実な性格の方は、空き家を売却して現金化する方が安心されるかもしれません。リスクをとることをいとわない投資家タイプは賃貸による物件の運用にチャレンジするのも一計です。しかし、どちらにするかを決めるのは、個人の性格的な部分加え、立地や物件の条件なども考慮する必要があります。売却向け、賃貸向けなど、物件にも個性があります。所有されている物件に対するアドバイスをご希望の場合は、「空き家を譲ってください.com」まで、お気軽にお問い合わせください。

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空き家を譲ってください.com(伊丹住宅販売株式会社)
空き家活用のプロ 岡 和弘
https://akiya-onayami.com
フリーコール:0800-170-0783
メール:soudan@akiya-onayami.com
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この記事を書いたプロ

岡和弘

空き家の悩みにこたえ、資産化を応援する不動産活用のプロ

岡和弘(伊丹住宅販売株式会社)

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