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コラム

空き家を相続する前に知っておきたい不動産と税金の話

2021年11月18日

テーマ:空き家と税金

コラムカテゴリ:お金・保険

コラムキーワード: 相続税空き家対策所得税 控除

資産活用を考えるとき、切り離して考えられないのが税金です。空き家を相続する場合も、固定資産税や相続税、譲渡所得税など、さまざまな税金が複雑に関連してきます。
今回は私、岡と一緒に「空き家を譲ってください.com」を運営している税のプロ・中北税理士が、空き家の資産化に役立つ相続と税金の基礎知識についてお話しします。


まずは相続税がかからない非課税枠の「基礎控除」を知ろう




「相続資産の中で、最も大きな割合を占めるのは不動産」というご家庭は少なくありません。相続する資産価値が大きければ、相続税も比例して高額になるのが通常ですが、不動産の場合は、いろいろな特例や控除を利用することで税額が大幅に軽減されることがあります。同じ価格の不動産を相続しても、対策を事前に行うかどうかによって、実際に支払う税額に大きな違いが出てくるのです。

まずは基礎控除をしっかりと把握しておきましょう。基礎控除とは、被相続人が遺した財産のうち、一定の金額までは相続税がかからないように定めたものです。相続が発生すると、土地や預金、株式などのすべての相続財産の総額から基礎控除をはじめに差し引き、その残りの額に対して相続税が課せられます。

では基礎控除の計算方法を下記にご案内しましょう。

基礎控除=3000万円+600万円×相続人の数

上記の計算式で分かるように、基礎控除の額は相続人の人数によって異なります。
例えば、二人の相続人が財産を相続する場合、基礎控除は3000万円+600万円×2人=4200万円ですが、相続人が一人だけだと、3000万円+600万円×1人=3600万円です。このように、相続人が多ければ多いほど基礎控除が大きくなり、課税対象額が減少します。

相続の際の不動産の状況によって相続税評価額が大きく変わる




不動産の相続では、建物は固定資産税評価額をもとに、土地は路線価をもとにして相続税評価額が決定されますが、実は、不動産の用途によってこの評価額が大幅に減額されることがあります。

不動産の評価額が大きく減額される例


対象の不動産が相続直前にどのような用途で使用されているのがポイントです。つまり、その物件は空き家になっていたのか? 住居として使用されていたのか? 賃貸物件として貸し出し中であったのか?などが焦点になります。

相続直前に賃貸物件として貸し出し中であった不動産は、土地と建物の相続税評価額が下がります。賃貸物件の借主には、借主が自由に使用する権利(借地権・借家権)があるため、所有者の賃貸物件の評価額がその分減額されるのです。借家権割合は全国一律30%、借地権割合は地域によって異なります。被相続人が居住していた場合や空き家の場合には、この減額はありません。

被相続人が居住していた場合や事業に使用していた場合、賃貸物件として貸し出していた場合などは、生活に必要な不動産と判断され、土地の評価額が最大で80%減額されます(小規模宅地等の特例)。しかし、空き家を相続した場合にはこの特例が利用できず、土地の評価額にまるごと相続税が課せられることになります。
小規模宅地等の特例には多くの細かな条件がありますので、特例が適用できるかどうかなど、詳細はご相談ください。

空き家を売る際は所得税に注意


空き家を売却する際は、相続前、相続後にかかわらず所得税の対象となります。所得税は、不動産が売れた価格(売却価格)から、不動産を手に入れた際に払った価格(取得費用)を差し引いた金額(譲渡益)に対して課税されます。例えば、2500万円で買った不動産を4000万円で売った場合、4000万円-2500万円=1500万円の譲渡益が発生し、この金額に対して所得税が課せられます。
ただ、古い空き家を相続した場合、被相続人がその不動産をいついくらで購入したのか、分からなくなっていることもよくあります。取得費用を証明する書類等がない場合は、売却価格の5%で取得したと見なされます。つまり、上記のケースでは、4000万円の5%の200万円で取得したことになり、4000万円-200万円=3800万円に所得税が課せられることになってしまうのです。実に売却価格の95%に課税されることになり、非常に高額な税金になりかねません。
不動産購入時の資料はしっかりと管理保存しておくことが大切ですが、万が一、資料を失くした場合も、税理士がよい方策を提案できる場合がありますので、あきらめずに一度ご相談ください。



空き家の売却は、相続人の状況や空き家の状況などにより、相続後に売却する方がよい場合、相続前に売却する方がよい場合があります。いずれにしても、相続前にできることは準備しておくのが得策です。個々のケースで対策が異なりますので、後々、後悔しないためにも、不動産の相続対策は早めに税理士に相談しておきましょう。空き家をゆずってください.comでは、初回30分間の無料税務相談を実施しています。
少し心配な空き家がある場合、もしくは空き家になりそうな相続物件がある場合は、ぜひお早めにご相談ください。

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空き家活用のプロ 岡 和弘
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この記事を書いたプロ

岡和弘

空き家の悩みにこたえ、資産化を応援する不動産活用のプロ

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