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コラム

新たな「建物状況調査」の疑問?

買主様の為の「建物状況調査」 広島

2018年5月12日 / 2018年8月22日更新

今回は、分譲マンションの「建物状況調査」の疑問についてお話をしてみます。

下の写真 : シュミットハンマー(コンクリート圧縮強度試験)         
シュミットハンマー

予定では、「建物状況調査」を上手に利用しよう!の「内壁」のお話をするようになっていましたが、

急遽変更して、「建物状況調査」の劣化事象欄の所の (コンクリート圧縮強度) のお話をします。

そもそも、劣化事象欄の最後の4つの項目は、何故かカッコが付いています。

(蟻害) (腐朽・腐食) (配筋調査) (コンクリート圧縮強度) の4つの項目です。

その中の (コンクリート圧縮強度) は、RC造の共同住宅等に用いられます。
(ただし、共同住宅の住棟型(1棟全体)の状況調査の場合は、S造も含みます。)

共同住宅等とは、主に分譲マンションの事を考えての状況調査です。

話を本題に戻して、

分譲マンションの住戸型の コンクリート圧縮強度試験 についての疑問を お話をします。

急遽、国土交通省から、この コンクリート圧縮強度試験 をする場所を、

平たく言うと、分譲マンションの 1階及び2階 で実施する様に指示が伝達されました。


困ったのは各瑕疵保険法人です。

とばっちり的に分譲マンションの既存住宅瑕疵保険検査も同じ様に指示されたのです。

今まで、分譲マンションの既存住宅瑕疵保険検査では、

主に対象住戸のメーターボックス内(コンクリートの素地がある為)で コンクリート圧縮強度試験 をしていました。

メータボックス内がコンクリートブロックで コンクリート圧縮強度試験 が出来ない場合は、

この試験をしなくても既存住宅瑕疵保険に加入出来る 瑕疵保険法人も存在していました。

しかしそれが、1階及び2階に限定され、必須項目になった事は、

瑕疵保険法人にとって、分譲マンションの既存住宅瑕疵保険の受注がストップする事になりかねないのです。

何故ならば、

今迄であれば、分譲マンションの場合は事前に管理組合に コンクリート圧縮強度試験 をする為の許可が必要で、
 
各住戸のメーターボックス内で試験をするという事で、何とかその許可が貰えていたのです。

それが、売買に関係ない箇所(1階及び2階に限定)での コンクリート圧縮強度試験 では、

管理組合の許可が貰える可能性が ぐっと低くなってしまうのです。

抜け目の無い、ある瑕疵保険法人は、国土交通省に既存住宅瑕疵保険検査の場合だけは、

今までと同じ様にメーターボックス内等で瑕疵保険の検査が出来る認可を取っている法人もいますけど ・ ・ ・ 。


では、「建物状況調査」の場合はどうでしょうか?

「建物状況調査」 の劣化事象欄に有る (コンクリート圧縮強度) の「有」 「無」 「調査できなかった」 の内

「調査できなかった」 にチェックをすれば済むのです。

「建物状況調査」では、「有」 「無」 「調査できなかった」 の何処にチェックが入っていても関係が無いのです。

しかし、既存住宅瑕疵保険に加入の為の検査では、

コンクリート圧縮強度試験 は必須項目になっているのです。

疑問とは

ある瑕疵保険法人が、コンクリート圧縮強度試験 をする箇所について、

1階及び2階以外で認可を取得しました。

おそらく他の瑕疵保険法人も追随すると考えられますが、

何故、国土交通省は、急遽調査箇所を1階及び2階に限定したのか?

国土交通省の考え(方針)は、「建物状況調査」を普及させ、

既存住宅瑕疵保険に加入出来る中古住宅は、 「安心・安全」 ですよとして流通させる目論見が有ったはずです。

そこの所が、凄く矛盾を感じます。

近い将来、この1階及び2階に限定する コンクリート圧縮強度試験 の指示は無くなるのではないでしょうか?

問題点として

(コンクリート圧縮強度) の欄に 「調査できなかった」にチェックが入っていれば、

既存住宅瑕疵保険に加入して 「住宅ローン減税」 を受けたい買主だった場合は、
(築25年を超える分譲マンションの場合)

再度、既存住宅瑕疵保険加入の為の検査が出来る検査事業者に、検査を依頼する事が必要になります。

この事は、無駄な検査費用と時間を費やす事になってしまいます。

どちらにしても、「建物状況調査」をした建築士が、瑕疵保険法人の検査事業者に登録していなければ、

同じ様に、無駄な検査費用と時間を費やす事になってしまいますけど ・ ・ ・ ・ 。

最後に

2年後に施行される 「民法改正」 までは、「建物状況調査」 も色々と試行錯誤しながら、

変更して行くと考えられます。


今回は、これで終わります。

◆関連記事として
中古住宅を購入する時の注意点その一
床下に入っての調査は必須項目!
既存住宅インスペクション・ガイドラインの検証として
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