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コラム

広島の弁護士・江さんの何でも法律相談「家賃滞納の借主に出て行ってもらいたい」

2019年4月16日 公開 / 2019年4月19日更新

テーマ:法律相談

2019/4/15(月)13:30~FMちゅーピー(76.6MHz)
「なやみよまるく~江さんの何でも法律相談」での、
OA内容をお届けします。(※内容を要約しております)
今回のテーマは、
「家賃滞納の借主に出て行ってもらいたい」

家賃滞納者 契約解除 広島 弁護士 相談
Q: 今月は、番組に寄せられたさまざまな相談について法律の専門家であるお立場からお答えをいただきます。
 江さん、今日も、よろしくお願いします。

A: はい、よろしくお願いします。

Q: 早速、60歳、女性の方からいただきました
 お悩みに答えていただきたいと思います。

 「江さん、丸子さん、こんにちは。
 私は長年勤めていた会社を定年退職し、実家が経営しているアパート管理の手伝いをしています。
 アパートの場所は、交通の便もとてもよい所なので、この季節になると取引をしている不動産会社からの問い合わせも増えます。
 ただ、空きがないので全てお断わりをしているのですが、住人の中に、何カ月も家賃を滞納する人がおり、できれば、この人に出て行ってもらって、新たな借主に入ってもらいたいと思っています。
 契約をする際に、毎月の賃料支払いを怠った時は契約を解除する旨も記載しているのですが、どのような方法で立ち退きを交渉していけばよいのか…わからず困っています。
 入居者に出て行って欲しい場合の交渉について、なにかアドバイスをいただけると嬉しいです。
 よろしくお願いします。」

というご相談です。
 どうせなら家賃をきちんと払ってくれる人に借りてもらいたいと思うのは、当然ですよね。
 しかし、既に入居している人に立ち退きをお願いするのは、大変そうですね。

A: そうですね。
 入居者との立ち退き交渉は、なかなかスムーズに進まない…という話はよくききますね。
 さらに交渉の期間も思っていた以上に長くびくことが多いようです。

Q: 契約書も交わしている場合には、一定の約束した期日を過ぎたら立ち退き強制するなど、できないのでしょうか?

A: 契約書の言葉通りに解除できなくはないと思いますが、これがそう簡単にはいかないのが現実です。

Q: それはどうしてなんでしょう?

A: 借主である入居者が、支払いをうっかり忘れてしまうということもありますし、、、万が一、分かっていながら支払いが滞っている場合でも、契約を解除されてしまうと、住むところが無くなり、路上生活を余儀なくされることになってしまいます。

Q: それは、支払わなかった借主の自業自得…ということにはならないのでしょうか?

A: 貸主側の気持ちはわからなくもないのですが、少なからず法律上では、このような場合、借主の権利が手厚く保護されているというのが現状です。

Q: 弱い立場の者を守る…ということなのでしょうか?
 しかし、そのようなことが明るみになると、家賃をきちんと払っている人も、気持ちよくないですよね。

A: もちろん、そうですね。
 ですから、滞納しているのを見逃すわけにはいきません。
 借主の権利が手厚く保護されているとはいえ、借り手側に契約違反や信義則違反がある場合は、契約を解除することは可能です。

Q: では、家賃を滞納している借り主に対して、立ち退いてもらうまでの流れを、教えていただけますか?

A: はい。
 相談者は、家賃滞納をしている借主に対して、すでに対処しているとは思いますが、今日は督促をするところから、順を追ってお話しましょう。
 まず、滞納の初期の段階では、口頭や電話、または手紙などで家賃の支払いを催促します。

Q: 今回ご相談いただいた方は、既に催促をしていると思いますが、今一度、何らかの手段で催促をしておいた方がよいでしょうね。

A: そうですね。
 そして、催促をしてもまだ支払う様子が見えない場合には、内容証明郵便で支払いを催促しましょう。
 証拠を残すのが狙いです。

Q: たしかに、口頭や電話だけだと、催促されていないと言われた時に困ってしまいますね。

A: そういうことです。
 最後に裁判までもつれてしまった場合、借主に立ち退き要求をする時のために、貸主と借主の信頼関係が破綻された状況を明確に残しておくことが大事になってきます。
 借主がどのくらい家賃を滞納したか、それに対して貸主はどのように催促したのか…これらの一連の流れが提示できるようにしておきたいですね。

Q: 内容証明郵便だと、内容も残りますし、相手が郵便を受け取ったか否かも明確になりますから、有効な手段といえますね。

A: その通りです。
 繰り返し滞納をする人にも、これまでのように、口頭や電話、手紙ではなく、内容証明が届いたとなると、意識が変わると思います。

Q: ただ事ではない…と思いますよね。

A: それが狙いです。
 ただ、内容証明が届いたからと言って、全員が支払いに応じる…というわけではありません。
 ですから、内容証明郵便には、賃貸借契約を解除することや期限を決めて明け渡しを求めること等を記載しておきましょう。
 さらに効果的なのは、代理人として弁護士の名前で通知するという方法です。

Q: なるほど、納得です。
 ここまでしても支払わない場合は、裁判に持ち込むしかないのでしょうか。

A: そうですね。
 裁判を起こして正々堂々と明け渡しを求める方がいいと思いますが、ここで一点注意が必要です。
 裁判の途中で借主が支払いに応じた。
 しかし、貸主、今回の場合は相談者ですが、相談者は、今回は支払ったけれど、今後も繰り返されるかもしれないので、立ち退いてもらたい。と主張したとします。
 しかし、これは難しく、おそらく、立ち退きは命じられないことに。

Q: あら、そうなんですか?
 それはどうしてですか?

A: 貸主と借主の一定期間の中で一度でも支払いがあった場合、滞納が解消された。とみなされ、貸主と借主の信頼関係は回復した。ということになる場合が多いのです。
 立ち退きの場合は、大前提として貸主と借主の信頼関係が破綻していることが必要となります。
 ですから、途中で家賃の支払いがあったとしたら、信頼関係も回復したとして、立ち退きを命ずる…ということにはならないと思います。

Q: なるほど~。
 貸主が、家賃を払わないから出て行って欲しいと思っていても、どこかのタイミングで家賃の支払いがあった場合には、法律上、立ち退きを言い渡すことができなくなることもあるわけですね。
 これはなかなか厄介ですね。
 家賃の回収だけでなく、そこから先の目的がある場合などは、やはり早い段階で弁護士に相談するべきですね。

A: そうですね。
 目先のことを解決するだけではダメな場合は、特に早めにご相談いただけますと、最終目的に近づけるための計画を考えることもできますからね。
 弁護士に相談するのは最後…と思わず、できるだけ早めに、お気軽にご相談いただければと考えます。

Q: 現在、山下江法律事務所は、交通事故、相続・遺言、借金・過払いについては、初回相談無料、その他は30分5000円(+消費税)にて相談を受け付けております。
 ここで山下江法律事務所の相談予約のフリーダイヤルをお伝えしておきましょう。
 山下江法律事務所フリーダイヤルは0120-7834-09 0120-7834-09 
 この番組名と同じ「なやみよまるく」と覚えてください。
 また、今日の番組の内容は、まちの専門家をさがせるウェブサイト「マイベストプロ」でもご覧いただけます。
 今日は、「家賃滞納の借主に出て行ってもらいたい」というご相談に、答えていただきました。
 江さん、今日はありがとうございました。


■不動産トラブル専門サイト <家賃滞納の対策>

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