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  1. 物件の建替を理由としたテナントや店子の退去はどの程度認められるのでしょうか?

コラム

物件の建替を理由としたテナントや店子の退去はどの程度認められるのでしょうか?

2020年5月19日

テーマ:不動産問題

コラムカテゴリ:法律関連

コラムキーワード: 不動産管理

 最近は家賃の値下げ交渉の話がよく話題に上ってはいますが,こちらは今後立法によりある程度の対応がされるとの報道が出ています。今回は,物件を建て替える際に問題となるテナントや店子の方への対応について触れていきます。

退去の前提として,契約の解約は可能?


 お互いに合意ができればいつでも物件の賃貸借契約を解約できるのは言うまでもありません。実際には,生活や事業をしている基盤であるため突然退去をしてほしいと言われても困るという面があります。



 いざトラブルとなると,退去の前提となる契約の解約(あるいは解除)が認められるかどうかは重要になってきます。認められないということになると,提示する条件面が大きく上がりますし,最悪諦めることになりかねないためです。

 アパートであれ商業施設であれ,借地借家法という法律で借主の権利は強化されています。言い換えると,大家側の立場は弱くなっています。ちなみに,現在の家賃の減額の問題も現状家賃減額をすぐに認める根拠はありませんが,経済状況の悪化による家賃相場が崩れていく,大家側が拒んでも減額請求を裁判所に求めること自体,可能となる可能性があります。また,家賃未払いについてもすぐに契約解除と退去は認められない傾向にあります。信頼関係の破壊という様々な事情の総合評価という点が裁判例上確立されており,基本的には家賃滞納があるから即契約解除とはならない側面があります。



 話は逸れましたが,テナントや店子がいる大半は借家契約と呼ばれるもので,契約上いくら法律の適用を排除しようとしても排除できません。そして,法律上契約の解約申し入れ(契約更新をしない場合を含めて)では,申入れ時期の制限の他に「正当理由」と呼ばれるものが要求されています。パッと思いつくのは「立退料」と思われますが,一体いくらなのか(大家としては払いたくない性質と考えられます)は関心がわくところです。金額面は実はほかの事情に左右されます。他の事情とは何かといえば

① 大家側で物件を利用する必要性が高く,そのためには立ち退きをしてもらえないと難しい事情

② テナント・店子の側で物件の部屋を使う必要性が高いこと

③ 周辺の土地利用の変化などの状況

④ 立退料など経済面の給付などの事情

が法律上あげられています。ここで一番重視されるのは①と②の内容です。テナントや店子はそこで事業や生活をしている以上,通常は利用の必要性が高くなります。それと比べてみて,①と③・④がどうかという話になりますが,大家側で利用の必要性が低ければ,④のハードルはかなり上がります。建替えということであれば,その理由がどういったものか・建替えとその後の利用についての計画が具体的なものとして存在するのかが極めて重要となります。



正当理由の内容とは?



 建替えの必要性が薄いのであれば,建替えて利用するという話にもなりませんし,計画(建替え後の図面やその他計画を示す資料や話が存在すること)が具体的でないと建替え後の利用の必要性を示すことはできません。そのため,こうした事情は①をクリアするうえで極めて重要となってきます。

 建替えの必要性については,建物老朽化といった事情もありますし,建替えて大きな施設・ビルを作るという話も具体化した話であれば満たす可能性はあります。

 ③については,周りの土地利用の状況や他のテナントや店子に対する話し合いの内容等が含まれるでしょう。例えば,周りは新しい建物に建替えている中で古いビルやアパートが残っている・周りのテナントとは話がついてすでに退去をしているというものです。④については,立退料についての周辺の相場状況(同じビルなどであれば他の方への提示額も考慮)・家賃金額・借家権の理論的な価格等を考慮していくことになりますが,他の条件を満たすかどうかで影響を受ける面があります。


 仮に退去を求めることがあればこうした内容を考慮する必要があります。問題となっている方にこれまで契約違反やトラブルなどがあれば信頼関係が破壊されていると評価されることもありえます。あくまで内容によりますが,こちらの場合は契約解除ということになります。

 今後景気動向にもよりますが,大家の方をめぐる状況は変わってくることがありますので注意が必要でしょう。


東福寺境内
 過去の写真になりますが、京都・東福寺の境内です(撮影日:2018年11月)。緊急事態宣言が一部解除になり、京都も通勤時は混雑しているとの話も聞かれますが、観光地はまだ人がまばらなのではないかと思います。終息が未だ見えないところですが、早く治療薬ないしはワクチンが開発されることを祈ります。

この記事を書いたプロ

片島由賀

逆風を追い風に変える弁護のプロ

片島由賀(勁草法律事務所)

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