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アパート建築の相談は、契約前にしましょう。

2021年10月12日

テーマ:賃貸事業・不動産投資

コラムカテゴリ:ビジネス

コラムキーワード: 収益不動産不動産管理



こんにちは!
広島市・府中町で活動しています、株式会社AXCISの臺原です。

今週のご相談
「某ハウスメーカーで、一括借上げ付のアパート建築の契約をしたんだけど大丈夫かな!?」
契約をしたものの、「本当にこれでよかったのだろうか・・・。」と不安になることはよくあります。

まず、多くの人が「契約」という行為を甘く考えすぎです。
契約をしていなければどうにでもなりますが、一度契約を結んでしまえば簡単に変更や白紙に戻すことは出来ません。悩んでいいのは、契約する前までです。
すべとのことに言えますが、簡単に「契約」を結ばないようにしましょう。

この度の相談者の契約内容も、契約前なら変更可能な修正可能な点は見られました。これから契約内容を変更するには、多くの交渉を行わなければいけませんので、時間と労力がとてもかかります。
契約の前なら1日もあれば答えが出ることなのに、その僅かな労力を怠ったため、契約後も不安でたまらないのだと思います。
勝負は契約までです。

契約までに、最低でも何に注意しないといけないのか考えてみましょう。

賃貸事業で注意する点

まず「一括借上げだから大丈夫」という考えは絶対にしないようにしましょう。
事業うまくいかなくなって、数年後に「〇〇さんが大丈夫って言ったじゃないか!」って人のせいにするパターンです。
一括借上げであろうが一般管理・自主管理であろうが、賃貸事業は事業です。アパートを建てて事業として成り立つのかを前提に考えなければなりません。
大まかに考えると、

・立地

建物の設備などはお金を払えばいくらでも変更できますが、立地だけは変更できませんので一番重要です。
一番の要点は、この場所に賃貸物件を建てて誰か借りてくれるかです。
匂い、音、環境など、注意する点は沢山ありますが、単純に自分だったら、もしくは自分の家族だったらで考えてみると分かり易いかもしれません。
また、近隣にどの様な賃貸物件があるのか、空室はどれくらいあるのか、入居を大型施設に頼っていないかなど、市場の調査も必要です。
郊外だからダメ、市内中心部だから全部OKではありませんので、立地には十分に注意しましょう。

・間取り

予定の地域で、ターゲットの客層を考えなければいけません。
一番収支が良いのは、風呂とトイレを一緒にして、必要最小限のワンルームを入れれば多くの戸数を入れ込めるので一番いいです。
でも、入居者さんがいてなんぼの話です。誰も入らなければ絵に描いた餅でしかありません。
郊外にワンルームばかり入れても入居は安定しません。
「いや、近くに大きな会社があるから・大学があるから大丈夫!」などと営業マンは言うかもしれませんが、ではもしその施設が無くなったらどうなるかを考えなければいけません。それでピンチになるのであれば選択するべきではないと思います。
また、「中心部だし、ファミリータイプの間取りにしておけばまず間違いはないだろう」と考える人もいます。
ワンルームでしっかりと需要が見込まれるエリアなのに、わざわざ戸数の取れないファミリータイプにする必要はありません。ファミリータイプ安全神話に基ずく意味のないプランだと考えます。

間取りはとても重要です。市場に受け入れられ安い、競合の少ない間取りを考えなければいけません。

・家賃

一括借上げだと、家賃の固定期間が重要になってきます。
新築時には高い家賃に設定して、収支はよく見えるが、2年後の見直し時に大幅に安くなり、当初よく見えた収支は絵に描いた餅だったという話はよくあります。
近隣の新築の家賃はいくならのか、築10年、20年、30年で同じような間取りの物件の家賃はいくらなのか調べる必要があります。
「設備や建物の質が当時とは比べ物になりませんので大丈夫です!」と、誰かが言います。
いやいや、当時もそれが最新だったわけで、これから30年後も進化しますから一緒です。
新築プレミアム家賃を前提に組んだ事業計画は、必ず失敗に終わります。

市場の家賃と照らし合わせ、プラスとマイナスを考慮して設定しましょう。

・駐車場


業者からみると、駐車場は敷地スペースを取られるので出来れば省きたいのが本音です。
駐車場を取るために、12戸入るところに6戸しか入らなければ、建築費も半額になってしまうし、事業試算書の数字も悪くなってしまします。
それでも、駐車場割合はとても重要なポイントです。
広島駅徒歩5分の立地では必要ないと思います。駐車場以外の需要がしっかりとあるエリアなら無くても問題はありません。
ではちょっと郊外にでて、我が事務所のある府中町だとどうでしょうか。
ワンルーム、単身用でも需要はあるエリアです。
営業マン:「最近の若者は車離れしているから、駐車所を計画しなくても大丈夫ですよ!」
駐車場がなくても大丈夫な地域もありますが、例え単身向けでも、場所によっては駐車場割合30~50%必要です。
ファミリータイプであれば駐車場は絶対に必要です。
営業マン:「近くに駐車場はいっぱいありますから大丈夫ですよ!」
では、その駐車場に建築物が建ったらどうなるのでしょうか。
逆に、営業マン:「一家に2台が当たり前なので、150~200%確保しましょう!」
本当に必要なのか難しい所です。駐車場を作り過ぎると空ますし、入れられる戸数が減ってしまいますのでとても無駄になります。

まだまだ広島は車社会なので見極めが重要です。

建築価格は適正か

一括借り上げを行う大手のハウスメーカーと、地元の工務店と建築費を比較するとどちらが高いか?やはり大手ハウスメーカーの建築費の方が割高です。
これは各企業ブランド力を保つためにも様々な努力をしていますし、長期間管理して借上げる責任もありますので、割高になるのは仕方ありません。建てた後の責任がどうなるのかの差です。
なので大手ハウスメーカーと、地場工務店の価格を比べること自体あまり意味がありません。

ただ、どの会社にも最低粗利率を確保する必要がありますので、最低粗利率を基準にしての利益幅があり、その幅が値引き枠です。値引きのしやすい時期や条件なども様々です。
「よっしゃー!大幅に値引けたー」と思っていても予定粗利率いっぱいに利益が乗ってたり、最低粗利率ギリギリまで下げているのに無茶な値引きを要求したり、実際どれだけ値引きされているのか普通の人にはわかりません。どうしても知識が必要になってきます。
知り合いの工務店に相談してもあまり意味はありません。なぜなら、比べる基準が違うので「これは高いよ」としか言いようがないからです。
そのハウスメーカーが出せる、名一杯の金額なのかの見極めが必要です。
賃貸事業は安くスタートして悪いことは一つもありませんので、価格の交渉には十分に気を配りましょう。

一括借上げの条件は大丈夫か

一言で「一括借上げ」と言っても、会社によっては全く別物です。
まず一括借上げを選択するなら、大きい会社の方が間違いはありません。
どんなに良いことを言っていても、管理戸数である分母が小さければ当然出来ることが限られてきますし、これからのご時世は倒産の危険性も考えなければいけません。
分母が大きいだけでもメリットなので、メジャーな会社を選びましょう。

しかし、メジャーであれば大丈夫と言う訳でもありません。
有名な会社では、L社のような問題のある会社もあります。
家賃の固定期間が、ある会社では10年固定でも、別の会社では1年ごとの更新ということもあります。
部屋が空いた後の免責期間が15日の会社もあれば、3ヶ月というところもあります。
内容が各社違うことを理解しておきましょう。

上っ面だけの事業試算書は絵に描いた餅でしかありません。
会社がどういった条件で長期間借上げてくれるのか、内容をよくよく理解して選ばなければなりません。

まとめ

賃貸事業は大きなリスクを伴う事業です。
それなのに、「あんたが言うんじゃけぇ間違いないじゃろ!」と結構勢いで決める方を見受けます。「よし、これなら大丈夫!」と本気で思うまで決めてはダメです。
また、
営業マン:「今月はキャンペーンなので、今月中に決まてくれたらこれだけ値引きします!」と言われ、焦りで思考回路がストップしてしまい、それならばと思って決めてしまいます。
焦らなくても大丈夫です。多分、来月もキャンペーンですから。
何が本当なのか営業トークなのかを見抜かなければいけないということです。
しかし、一般に見抜くのは非常に困難なので、余程の勉強と経験が必要になります。

弊社は賃貸事業のアドバイスを得意としています。
「本当にこの契約をしてもいいのだろうか・・・」と思ったら、お気軽にお問合せ下さい。
冒頭にありますが、ご相談は契約後よりも、契約前がベストです。

ご拝読、ありがとうございました。

弊社HPもご覧ください。
株式会社AXCIS

よろしくお願い致します。

この記事を書いたプロ

臺原智也

不動産活用のプロ

臺原智也(株式会社AXCIS)

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