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35年一括借上とは言うけれど・・・本当はどうなの?

2021年9月28日

テーマ:賃貸事業・不動産投資

コラムカテゴリ:ビジネス

コラムキーワード: 収益不動産不動産管理




こんにちは!
広島市・府中町で活動しています、株式会社AXCISの䑓原です。

まだ日中は暑い日もありますが、涼しく気持ちのいい季節ですね。
ゴルフ練習もやりやすくなってきたのですが・・・。
練習に行けば行くほど訳が分からなくなってしまいます。
アイアンの調子が良ければドライバーの調子が悪いし、ドライバーの調子が良ければアイアンが悪いし、飛距離が欲しいと思えばまっすぐに飛ばなくなるし・・・。
この一年間、5歩進んで4歩下がっているような感じです。
それでも、少しずつではありますがスコアは良くなってはいますので、成長していることに間違いはありません!
何事も一朝一夕にはいかないということですね。
改めて、コツコツ継続することの大切さを感じます。

さて、先日このような相談がありました。
「サブリースが否定的な意見が多いけど、大東建託の一括借り上げはどうなの?」
私自身が元社員だったのもあり、この様な率直な質問は多く受けます。
では本当にどうなのか、参考にならないと意味がありませんので忖度なしで説明します。

大東建託の賃貸経営受託システムとは?

まず初めに、システムの内容を説明します。

35年一括借上

賃貸経営における入居者の募集・管理・運営・収支変動リスクへの対応など、オーナーの立場に立って、賃貸経営をサポートする。
35年間、借主が大東建託グループになり、大東建託グループが他に貸し出す「又貸し」になります。

原状回復費負担なし

入居者の退去の都度発生する原状回復費は、35年間の契約期間中大東建託グループが行いますので、オーナーは原状回復費の負担はありません。

修繕は借上げ期間中の30年間負担なし

入居者に選ばれる賃貸建物として維持・保全を行う修繕費については、あらかじめ定める建物本体・建物設備・部屋設備の修繕を大東建託グループが行います。
日々の細かな修繕費から、大規模修繕のような大きな修繕まで費用負担が30年間かからないのでとても大きいメリットです。

空家・家賃滞納時にも家賃収入が得られる

借上げ契約期間中は、オーナーへは一括借上契約に基づいて借上げ賃料が払われますので、空室や滞納による影響はありません。

借上賃料の長期固定

借上賃料は当初10年間固定、この後の更新は5年ごと(居住用)固定されます。
この間は家賃に変動があっても支払われる借上賃料は変わりません。


この様に、非常に充実したシステムだと思います。
賃貸事業は数十年という長い期間行う事業なので、安心・安全・安定に特化した内容です。
「えらいいい話じゃが、ホンマなん?なんかウラがあるんじゃない?」
よく言われましたし、私も最初は思いました。

では私が経験した中で、実際はどうなのかを説明します。

実際はどうなのか?

それでは実際どうなのかを、各項目順に説明します。
私自身が大東建託物件のオーナーであり、多くの物件を見た経験上での解説になります。

35年一括借上

事業計画の段階で、一括借上げをしてくれるかどうか専門部によって審査されます。
35年間借上げても大丈夫なエリアなのか、人口動向・市場動向などを総合的に考えて審査されます。
審査に通らなければ、いくら頼み込んでも査定を下ろしてくれません。
ある程度厳選して借上げますので、意味もなく契約を切ってくることはありません。
例えば借上げ中に、外壁をピンクにするとか、駐車場を潰して何か建てるとか、借上げるのに問題な行為をされたら別ですが、基本的にはしっかりと35年間継続するスタンツです。

原状回復費負担なし

有難いことにしっかりオーナーの負担なしで原状回復してくれます。
ただ、完成してオーナーに引き渡された状態が原則です。
引渡し後に、後付けで玄関を大理石にした・フローリングを絨毯張りにしたとかは対象外です。
賃貸事業をしていて原状回復の出費は大きいし、精神的にも嫌なものなのでかなり助かります。

修繕は借上げ期間中の30年間負担なし

電球・エアコン・換気扇の故障から、屋根・外壁・柵・アスファルトのメンテナンスや修繕など、30年間すべてオーナの負担なしで修繕してくれます。敷地内のものであれば、お金が全くかかりません。
これも引き渡した状態が原則で、後付けは対象になりません。
例えば、屋根にソーラーパネルを置いた場合、屋根の状態が引き渡し時と変わりますので、屋根も対象から外れてしまいます。
屋根付き車庫、倉庫など、査定の条件外でオーナーの一存で取り付けたものに関しても対象外になります。
「そんなこと言って、30年間なんもせんのんじゃないん?」
この様な心配をされる方もいます。
基本的に築15年~20年の間に大規模修繕は行われますので、30年後に一気に大きな修繕工事を繰り越す事はありません。大東建託グループも大規模修繕時に大きな金額にならないように、日々メンテナンスを行い、早期発見、早期修繕で企業努力をしています。

ただ、この項目に関しては外すのもありだと思います。(借上げ賃料が約5%変わります)
賃貸事業を行う目的にもよりますし、実際30年間で計算してみると決して得するものではありません。
「めんどくさいことが嫌だ」「将来いくらお金がいるのか心配をしたくない」というタイプなら付けたほうがいいです。

空家・家賃滞納時にも家賃収入が得られる

免責期間があります。
・借上げ賃料の支払い開始日は、請負代金の最終清算日の翌月または一括賃貸契約開始日のいずれか遅い日から3ヶ月経過した日の翌日から。
完成後3ヶ月は家賃が入りません。その間は返済は据置期間となり、利息の支払いだけ必要になります。
・退去時発生時は、最大15日間は免責期間。
退去から10日で入居があれば免責期間は10日です。
30日入居が無くても、免責期間は15日です。
どこかの会社の一括借上げのように、3ヶ月入居が無ければ打ち切り・移行免責、借上賃料を下げるといった行為はありません。

駐車場も査定範囲台数は借上げの対象ですからいいですね。
しっかり払ってくれますので安心です。

借上賃料の長期固定

昨今、サブリースで問題になりやすいのが固定期間だと思います。
①最初に高めの家賃設定をして、収支を良さそうに見せる。
②実際に事業がスタートすると、はじめは新築プレミアムで入居があっても、次からは市場とかけ離れた家賃なのでだれも入居しない。
③当然のように家賃の値下げを言ってくる。
④当初の収支とは全く違い、返済すら不安になる。
⑤文句を言うと借上げを打ち切ると言い出す。
⑥しょうがないので赤字なのに続ける、もしくは裁判。
この様な流れが多く見受けられます。

大東建託の場合、新築プレミアムで借上げ家賃を決めません。
10年間変動しにくい家賃設定をしますので、よく言えば「市場家賃なので大幅に下がらないので安心」悪く言えば「せっかくの新築なのに安すぎる」と良し悪しが分かれます。
10年間は収入も支出も変わらないので、数字の予測が非常に立てやすいのがメリットです。

「古くなるし、10年目の更新時にガクッと下げるんじゃろ!」
これもよく言われますが、古い新しいで家賃を決めません。最初と同じようにその時の市場価値・設備状況で査定します。
また、現在いくらで貸しているのかも、更新時に大きく影響します
例えば、10年間部屋の入れ替わりがあった中で、現在新築時と同じ60,000円で借りられているのに、更新だから50,000円になったりはしません。ただ、一番安い家賃が基準になりやすいのでそこは要注意です。
毎月入ってくる賃料が変わらなくても、今いくらで貸し出されているのか把握する必要があります。
任せっきりは良くないですね。

まとめ

各社様々な一括借上システムの中、断トツでいいシステムだと思います。
なぜここまでのサービスが出来るのかは分母の違いです。
大東建託の管理戸数は約117万戸あり、この規模で借上げるから出来ることで、他の会社ではまねが出来ないことです。

一括借上げが儲かるとか、損するとかの話ではありません。
一般管理の5年間の収入・支出を計算して、仮に一括借上げだどどうだったのかをシミュレーションしましたが、大して変わりません。
何かあれば一括借上げの方がお金は残るし、何もなければ一般管理の方がお金が残ると言った程度の話です。

退去があれば原状回復費はいくらかかるのだろう・・・。
エアコンが壊れる時期だがいくらかいるのだろう・・・。
外壁メンテナンスの見積りを持ってきたが、高くないか・・・。
この時期の退去は厳しい、何か月あくのだろう・・・。

など、賃貸事業の不安は支出によるものが大半です。
事業を行うにあたり、支出が読めるのが一番安心できるメリットだと思います。

良いシステムを生かすも殺すにも、事業主・オーナー次第だと思います。
会社や営業は営利団体です。数字欲しさにシステムを餌にして、よろしくない事業を進めてくることもあるかもしれません。
任せておけば大丈夫ではなく、自分自身がしっかり理解して判断しなければなりません。
何事も自己責任で考えましょう!

ご拝読、ありがとうございました。

弊社HPもご覧ください。
株式会社AXCIS

よろしくお願い致します。

この記事を書いたプロ

臺原智也

不動産活用のプロ

臺原智也(株式会社AXCIS)

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