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その建替え・売却、本当に必要ですか?

2021年7月20日

テーマ:不動産の売却

コラムカテゴリ:住宅・建物

コラムキーワード: 収益不動産不動産管理




こんにちは!
広島市・府中町で活動しています、AXCISの臺原です。

先日、この様な相談を受けました。


築30年経過したアパートオーナーさんからの相談です。

相談内容
・建替えないかと営業マンが進めてくる。
・建替えないのなら、今後修繕費が掛かってくるから売った方が良い。
・借り入れも無くなったので相続税対策が必要。
「ハウスメーカーの営業マンに言われるのだがどうしたらいいのか?」

結論:建替える必要も売却する必要もありません。


古い建物は解体するしかないのか?

住宅にしても、マンションやアパートも古くなったら用無しで、解体するか、売却するかを考える人が多いように感じます。
プロである建築会社や不動産屋さんがそう言ってくるのですから、「そうしたほうがいいのかなぁ・・・。」と考えてしまうのは当然です。
でも、相手の立場になって考えてみましょう。
・建築会社は建替えてもらわないと請負契約が取れません。
・不動産会社は売却してもらえないと、媒介契約が取れません。
物件を動かさないと、商売にならないのです。

そもそも、日本の建築技術で建てた建築物は30年、40年ぐらいでダメになったりはしません。
「古いからこの建物はダメだ。」は間違った考えです。

「古いから」を理由にせず、本当に建替えや売却が必要なのかを考えなければなりません。

建替えが必要のない理由
・建物、間取りが地域のニーズに合っている。
・入居が安定していて、退去があっても短期間で募集がある。
・細かな修繕を行っているので建物の状態が良い。
・家賃の下落率も築14年あたりから横這いに推移している。
・やっと返済が終わった。
・確かに今だと高く売れるかもしれないが、次にこれ以上の物件は買えない。

上記の事を理由に、建替えや売却が必要なしと判断しました。
せっかくの今からガンガン稼いでくれる物件をリセットする必要は全くありません。


建替え・売却した方が良い場合

この度の相談者さんの物件は、現状維持でよかったですが、すべての物件がそうとも限りません。
「古いから」ではなく、残念ながら建替え・売却をした方が良い場合もあります。

・環境の変化で建物、間取りが地域のニーズに合っていない。
・ニーズが無いので空いた後の入居が決まりにくく、年々家賃が下落している。
・今まで細目に修繕をしていないので、見た目が悪い。
この場合、そもそもの事業に計画性がなく、リセットして事業そのものを考え直す必要があります。

・物件を相続する後継者がいない。
・賃貸事業をしたくない。
この場合だと、現金化しておいた方が身軽なので売却が良いと思います。

「大規模修繕前に売り抜ける」もよく売却を進める時の言葉ですが、これから物件が生んでくれる収益、売却する時の諸費用、買い替える場合の諸費用、総合的に何が本当にお得なのかをよく考えましょう。
ただ単に出口戦略の言葉に惑わされてはもったいないです。


借入が無くなったら相続税が心配

相続税対策のために、借金をして賃貸事業を営むも一つの対策です。
「借入が無くなれば、相続税がかかるからまた借金をして対策しないと・・・。」
これも本当に必要なのか考えましょう。

・現況の相続時の試算を行う。
今、いくら相続税がかかるのかを把握しましょう。
例えば、
相続税が1,000万円かかる
      ↓
その相続税を払うのが嫌だ!対策しよう!!
      ↓
年500万円の家賃収入がある物件を解体して、借金をして新築に建替える。

これ本当に必要な税金対策でしょうか?
少し考えればわかりますよね?

幾らでも、もっと良い方法があります。


まとめ

なんでも業者のいう事を鵜呑みにしない。

昨今、ウッドショックの影響で、新築価格にも大きく影響してくると思います。
土地も高い、建材も高い、でも買う側の収入は変わらない。収入が変わらないなら、買える品質の物件を作るしかない。
新築市場にいい影響があるわけがないのです。
しっかりと建てられて、手入れされている建築物は、50~100年は十分に現役で活躍してくれます。
せっかく建てた、所有した物件なのですから、手間とお金をかけて維持すればいいと思います。

そう思って物件を見ると、かわいく見えてきますよね!

ご拝読、ありがとうございました。

弊社HPもご覧ください。
株式会社AXCIS

よろしくお願い致します。

この記事を書いたプロ

臺原智也

不動産活用のプロ

臺原智也(株式会社AXCIS)

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