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土地活用、売却か賃貸事業か!?

2021年4月6日

テーマ:不動産の有効活用

コラムカテゴリ:住宅・建物

コラムキーワード: 不動産管理収益不動産資産管理

こんにちは!
AXCISの臺原です。

せっかく所有している不動産、活用しないともったいないです。
しかし、どう活用するのがベストなのかとても頭が痛いことです。
不動産屋や建築会社に相談しても、結果は相談した企業の利益に直結します。不動産屋は「売った方がいいですよ!」、建築会社は「アパート・マンションを建てましょう!」と回答が読めてしまいます。
結局相談しても何が正解なのかわかりませんし、いくら考えても正解はわかりません。
どっちも良さそうに思えるし、なんか騙されているような気もするし・・・、終いには考えるのが嫌になって「○○会社は大きな会社だから大丈夫。」「プロが言うんだから間違いない」と思考を放棄してしまいます。

大きな金額が動くのですから思考を止めたらアウトです。先ず先々後悔しますので、慎重になって考えましょう。

では売却か賃貸事業、私だったらどうするか、例を交えて考えてみましょう。

賃貸事業に向かない場合もある

・自分だったら住むのか。
人が考えることは大きくは変わりません。先ずは自分の事として考えてみましょう。
自分だったら住む?どんな間取りだったら住む?家賃は近隣と比べてどう?
考えるにあたって、専門家の話を聞く必要はありません。専門家がアパートに住むわけではないので、奥さんやお子さんに「ここにアパートがあったら住む?」って聞いてみればいいと思います。「住まんよ!」って思うのであれば、ちょっと要注意です。(一括借上げがあるとかもダメ)

・事業後継者がいない
自身が20年30年と事業を管理できる年齢であれば、賃貸で運用して、将来的に売却すればいいと思います。しかし、自身が高齢で、賃貸事業を相続する後継者がいないのであれば現金に買えた方が良いと思います。賃貸事業は短期間にバカ儲けが出来る事業ではありません。長い期間をかけてじっくりと利益を出していく事業です。

・融資が付かない
現金で建てられるのならいいですが、普通融資を組みます。例えば過去に融資事故を起こしたことがあれば、融資を受けることは非常に難しいです。また借りる人、その後継者の収入が極端に少ない、無職、要するに属性があまりにも良くない場合も銀行はお金を貸してくれないので賃貸事業は出来ません。

この上記3点に当てはまる場合、選択肢は売ったほうがいいになります。

具体的に比較

<例、安佐南区195坪 固定資産税路線価45000円(細かいことは抜きで)>
運用結果の比較(税金は考慮しません)

①土地売却したケース:5,850万円
取引事例で算出 平均坪30万円 195坪✕30万円=5,850万円

②賃貸事業したケース:30年間で約5,400万円の収入+土地が残っている。
・アパート建築 1LDK9戸 駐車場10台
A,建築費(本体,付帯,外構,その他合計)
78,000,000円+7,800,000円(消費税)=合計85,800,000円
B,諸費用 7,000,000円
A+B合計 92,800,000円(アパートを建てる必要金額)

・資金内訳:自己資金:580万円 借入金:8,700万円 返済期間:35年 金利1.4%(10年固定)
<支出(年間)>
返済:3,145,700円 固定資産税:550,000円 
想定費用:1,021,500円(空家率5%・管理費5%・他諸費用5%) 
支出合計:4,717,200円

<収入(年間)>
家賃:5,940,000円 共益費216,000円 駐車場:660,000円

収入合計:6,816,000円

<利益>
6,816,000円ー4,717,200円=2,098,800円
10年間:2,098万円 20年間(10年以降家賃5%減)3,900万円 30年間(20年以降家賃5%減)5,400万円
おおよそ15年間は減価償却が約390万円出来ます。申告損益は年間約700,000円なので所得税などへの影響は少ないです。(15年以降は色々変わりますので注意)
30年間土地を維持することができて、家賃収入の累計5,400万円になります。

③20年間賃貸後に売却:7,640万円の利益(売却益+20年間の家賃収入)
20年後の残債4,260万円(金利変動なし)
表面利回り新築時より家賃10%減8.5%で計算:売却価格8,000万円
8,000万円(売却価格)ー4,260万円残債)=3,740万円(粗利益)
20年間の家賃収入を合わせると:3,900万円(家賃収入)+3,740万円(売却益)=7,640万円
建築時の自己資金580万を引いた、約7,060万円が粗利益になります。

このケースの結論は、賃貸事業をお勧めします。

その土地に合わせての算出が必要

この度例に挙げた場所は、入居者のニーズが十分にある、将来的にも安定した事業が行えるエリアです。
数字だけで見ると、賃貸事業の方がお金が残ります。もちろんまだ細かい試算(税金・諸費用等)が必要ですし、想定以上の家賃の下落や心理的な事故などリスクもあります。
必ずこのような結果になると断言はできません。しかし、はじめの段階でしっかりと計画した事業であれば、十分に予測していない事故に耐えることの出来る事業を作ることが出来ます。

仮に例と同じ場所、土地面積でも、
・地型が悪くて6戸しか入らない。
・交通の便や道路が狭いといった要因で家賃が安くなる。
・高低差があったり、地盤が悪いなど外工費用が予想以上にかかる。

このようなケース要因があると、一辺して収益はグッと下がりおそらく赤字になります。赤字であれば当然事業はしない方がいい選択肢になります。

土地によって千差万別なので考え方も様々です。

地主さんの性格

「不安や心配事は嫌だよ~。」って人は売却がいいです。
「事業とか資産運用が大好き!」なら賃貸事業おススメです。どっちがいいかはその人の価値観だと思いますので、売却するときは具体的な数字を見比べて、自分自身が事業を行えるのかをじっくり考えましょう。
心配性で気になって寝れなくなるとか、借金が怖くてたまらないとか、精神的にくる人は、やめておいた方がいいかもしれません。性格も事業を成功させる一つの要素なので大切なことです。

まとめ

定年退職し多額の退職金を手にした時、多くの人が資産運用を考えます。その大切な金を持って証券会社に行き、証券マンの言われたままの銘柄を買ってしまいます。しかし、ほとんど儲かりません。
不動産の分野でも、区分マンション投資が流行り「将来の年金の代わりになりますよ。」の言葉につられて、年収の高い多くのサラリーマンが購入しましたが、ほとんど儲かっていません。

そもそも相談先を間違えています。
本当に儲かるものならば自分でやっています。
「インサイダー取引になるんで」
「自社商品は買えないので」
と言いますが、ただの言い訳です。
自分ではやったことのない人、やって成果を上げていない人に相談しても意味がないと私は思います。

土地活用も同じです。資産を持ったことが無い人、それを活用したことが無い人に相談して何かを得られるとは思いません。
「じゃあどうすればいいんや!」
自分で調べるしかありません。ひと昔前は調べにくかったことも今では容易に調べることが出来ます。
そして、身近な相談先を作りましょう。大家さんが集まる会合に参加してみる方法もあります。

会社だけで判断するのではなく、人で選んだ方がいいと思います。不動産屋も多種多様で、しっかり相談に乗ってくれる会社、人がいます。
そのようなメンターを見つけることが出来れば最高です。

大切な資産運用、絶対に妥協して行わないようにしましょう。

ご拝読、ありがとうございました。

弊社HPもご覧ください。
株式会社AXCIS

よろしくお願い致します。

この記事を書いたプロ

臺原智也

不動産活用のプロ

臺原智也(株式会社AXCIS)

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