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賃貸事業・不動産投資、なぜいいのか?

2020年10月14日

テーマ:賃貸事業・不動産投資

コラムカテゴリ:ビジネス

コラムキーワード: 収益不動産不動産管理土地購入 ポイント

こんにちは。
株式会社AXCISの臺原です。

外を歩いていると、金木犀の香りが漂ってきます。
毎年、秋を感じる大好きな匂いです。
においや香りって、記憶のスイッチになると思いませんか?
その時々の記憶を思い出し、懐かしく思いにふけることも良くあります。
暑くもなく、寒くもなく、食べ物は美味いし香りもいい。
いい季節ですね。

弊社HPにブログを掲載しています。
不動産の事はもちろん、毎週日曜日に様々なジャンルをテーマに挙げていますので是非ご覧ください。
株式会社AXCIS HPブログ


HPのブログで何度か取り上げたように、今日副業や資産運用の重要性が高まっています。

基本的に、お金持ちは何らかの資産運用をやっています。やっているから金持ちなのであって、やっていなければ金持ちにはなっていません。まず、サラリーマン1本ではお金持ちになるのは非常に困難です。

では、なぜ必要なのはわかっていてもやらないのか?

・損をしたくない。
・騙されそう。
・余計な心配をしたくない。

ひとまとめにすると、「わからない」からだと思います。わからないから、「〇〇は怖いからやめたほうがいい」「〇〇は絶対に損をするから」「〇〇で儲かるわけがない」などのコメントを見て、「やらない自分が正解なんだ・・・。」と現実逃避をして思考をストップさせてしまいます。

確かに、株、FX、先物取引等の相場で勝負する資産運用は誰にも分りません。上がった、下がったを解説、予測しているプロもいますがほとんど当たっていません。最もなコメントが書かれていても、ほとんどが後付け材料で原因なんてあってないようなものです。これらの投資は資産運用というよりギャンブル要素が強いです。やるならインデックスファンドなど、長期にわたって積み立てる投資信託などは非常に手堅いです。
ここでは詳しくは説明しませんが、その日の上げ下げに一喜一憂するのではなく、長期にリスクを分散しながら運用していく商品を選ぶのが一番だと思います。


では、本題のなぜ不動産がいいのかを説明します。

<計算しやすく、収益が読める>

不動産投資は、収入(家賃)-支出(返済+運営費+税金)=利益
難しいことを考える必要はありません。足し算引き算です。

・一部屋の入れ替わりのサイクル、原状回復費用の予想
・空いた時の平均空家期間、客付けにかかる費用
・将来にわたっての家賃の下落率、金利の変動リスク
・長期に保有する場合の大規模修繕費用

大体予測が経ちます。悪く見積もって収支予測を立てておけば、怖いものはありません。
良い物件を買えば、一か月遊んでいようが、病気で入院していようが、毎月予測していたお金が口座に残ります。

<長期に保有できる>

毎月、毎年予想通りの収益を出してくれるようであれば、売却する必要はありません。お金のなる木を無理に売らないようにしましょう。売って次を買えばいいと不動産屋さんは言いますが、そんなに当たりの物件は出てきません。実際に運営してみて、うまくいっているのであれば、保有したほうがいいです。

でも「大規模修繕前に売ってしまいましょう」「今高く売れますよ」って言われますよね?売って、さらに他の物件を買う諸経費を考えたら、修繕費用とあんまり変わらないと思います。いい物件なら、仮に今後相場が下がったとしても、その間の家賃収入を考えると、これもそんなに変わらないと思います。

資産運用から、事業にシフトできるのも不動産のいい所です。

<景気に左右されにくい>

単純に、売る、買うであれば影響はあります。
ただ、不動産投資の運用目的は、売却差益と家賃収入です。

家賃収入では景気はほとんど影響しません。ただ、テナントは借りるのが企業ですから景気は影響しますので注意は必要です。

<いきなり家賃、物件相場が暴落しない>

じんわりと相場は動きます。「景気悪!来月から家賃20%カット」とかありません。「景気悪!土地の価格20%減ね」もありません。長い期間で動くので、その間に何らかの対策がとれます。
でも、安易に考えてはダメです。成功すれば非常に良いですが、失敗すると大変、地獄を見ます。


では、リスクを把握、解説します。

<そもそもいい物件が頻繁に出てこない>

不動産屋さんは売却の依頼を受けた以上、どんな物件でも売らないといけません。いいのもあれば悪いのもあります。なんでもそうですが「買っていいものか?」の見極めが大事です。地域、家賃、間取り、物件の状態、見極めないといけないところは沢山あります。
でも、不動産のいい所は実物が目の前にあるところです。全部考えればわかる事です。賃貸に向いている場所か?家賃は高すぎないか?入居者さんが選んでくれそうな間取りか?いくらでも自分で調べることが出来る時代です。

自分でなんでも調べることが出来るいい時代ですね!

<少子化問題で需要減>

日本の人口減少により、2050年には平均空家率が40%になるらしいです。40%って恐ろしく感じますが平均です。当然いい所、悪い所は出てきます。今でも「ここにアパートやマンションっているか?」って思う地域があります。人がいなくなるのですから間違いなく廃れます。逆に人が減らない地域も当然あります。中区の人口が半分になると思います?減るところは減るし、減らないところは減らないだけの事です。

こんなのリスクでもなんでもないと思います。少し考えれば避けることの出来るリスクです。

<古くなれば家賃が下がる>

当たり前の事です。下がらないと考えていること自体が浅はかです。10年後には下落率〇%、後5年ごとに〇%と悪く見積もってシミュレーションしましょう。

もちろん、ずっと下がらない物件もあります。大体10年以上経過すると家賃は安定してきます。中古で買う場合、家賃が安定しているかどうかは重要な材料です。きれいにしているか、設備は時代に沿っているか、家賃が下がらないようにするための必要な努力です。

「下がる」がリスクではなく、「何も考えない、対策しない、努力しない」がリスクです。

<自殺・火事・自然災害などの不慮の事故>

これは予測が立ちません。警戒区域に指定されていなくても災害を受けることもあります。自殺などがあると事故物件扱いになりますので、市場価値がグッと落ちてしまいます。

火事・災害はしっかり火災保険に入るしかありません。近くに川や海がなくても水害にはちゃんと入っておきましょう。これは予想しにくいリスクです。


上記のようにリスクと言っても対策や回避できるものがほとんどです。
「不動産投資で失敗した」という人のほとんどが、自分で調べていない人です。営業マンのトークにまんまと乗ってしまった人たちです。
私にもワンルームマンションの営業マンから電話があったりしますが、まず儲かりません。計算したらすべてわかる事です。


あと、不動産投資・事業は、


「事業・借金の額の大きさの割に、実入りが少なすぎる。」


こんな意見もよく耳にします。詳しい計算は説明しませんが、ざっくり賃貸事業でいくらお金が残るのか?

目安は、
仮に2億円の規模の物件を全部借金で買うと(実際には自己資金が必要です)、大体年間の手取りが300万~500万円くらいになります。実質1.5%~2.5%の利回りです。
「2億かけてそれだけの利益しかでんのんよ!?かかるリスクの事を考えたら割に合わんじゃろ!」
と言うことです。
でもよく考えて下さい。2億円は自分のお金ではありません。
自己資金なしで、年間にそれだけのお金が入るんですよ?
年々返済もしているのだから、借り入れも減っていきますよ?
年利5%の手堅い投資をしたいからと言って、銀行は2億円貸してくれますか?
それぞれの価値観でしょうが、借金して出来る投資は不動産だけだと思います。

「2億円も借金して返せんくなったらどうするんや!」との意見も出てきます。
返済できないという事は収入が少なくなって、デフォルトを起こしてしまう状態です。仮に年間の空家率が30%以上になると収支が逆転し、赤字になると想定します。
30%以上の空家率という事は、20戸ある物件が年間を通して6戸以上空き続けることです。普通に賃貸事業をやっていたら有り得ないと思います。
これはスタートの段階で、何かが大きく間違っている事業です。

不動産投資、事業はスタート時でほとんど勝負は決まっています。

足し算引き算がシンプルなだけに、「この物件をいくらで買ったのか?」がすべてです。もちろん、安ければ良し、高いのはダメと言う訳ではありません。本物かどうかの見極めが大事なのです。

いい物件を買うことが出来れば、本当に不動産投資は最高です。ただ残念なのは、誰もが簡単に出来る投資ではありません。お金と知識が必要です。しかし、今後いい物件を買うチャンスが必ず出てきます。マイホーム、車などを買うこともいいですが、いつか来るチャンスの為に、準備をしておきましょう。

しっかりとした地盤を作ってから贅沢をすればいいのではないでしょうか?


いい物件を買うためには、いきなり「買いたい」と不動産屋に行っても買えません。見ず知らずの人にいい物件を紹介してくれるはずはありませんよね?
しっかり相談に乗ってくれる不動産屋さんを見つけて、じっくりと戦略を立てていくことから始めましょう。

そのご相談は、是非弊社にお願いします。メール・電話お待ちしています!

この記事を書いたプロ

臺原智也

不動産活用のプロ

臺原智也(株式会社AXCIS)

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