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中島厚己

「堅実」をモットーにアパート経営を成功に導くプロ

中島厚己(なかしまあつみ) / アパート経営コンサルタント

株式会社アイケンジャパン

コラム

新築アパート経営のリスクについて

2021年11月22日

テーマ:アパート経営

コラムカテゴリ:住宅・建物

コラムキーワード: 不動産管理賃貸管理収益不動産


当サイトでオススメしているアパート経営は"メリット"が沢山あるからこそお伝えしているわけですが、投資ですから勿論リスクを負うという"デメリット"もあります。
リスクと聞くと敬遠される方が多いですが、アパート経営に限って言えば想定されるリスクのほとんどは"努力"や"工夫"でマネジメントが可能です。
よく「不動産投資は、ほとんどが失敗するから手を出さないほうが良い」という話を聞きますが、不動産投資で失敗するのは「予想できるリスクへの解決策を持たないまま、安易に物件を購入してしまったから」なのではないかと私は想像しています。
今回はそんな"予想できるリスク"を考えてみましょう。

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■アパート投資の不満やリスク

① 共用部の清掃をしてくれない

共用部の清掃が行き届いてないと所謂「割れ窓理論」で良くない雰囲気が漂ってしまいます。
多くの入居者がルールを守らないような状態になってしまうと、ルールを守っていた入居者が退去してしまうかもしれません。
また、入居したい人が実際に物件に訪れた時に荒れた状態だとしたら「入居したい」と思ってもらえないでしょう。

② 家賃下落

入居者が退去してしまうと空室ができてしまいます。
空室のままでは家賃収入が無いので、当然ですが入居者の募集を行ないます。
しかし古くなった物件などでは入居者がなかなか決まらないので家賃を少し下げて募集を行うことになります。

③ 成約するたびに多額の広告料を取られる

空室を埋めるために賃貸ショップへ家賃の200%~500%での広告料を提示し、とにかく案内してもらうための出費を覚悟する羽目になります。
最悪の場合、入居者が「やはり駅から遠すぎる」と2~3か月で退去することも…。

④ 入居者の家賃滞納

入居者が毎月ちゃんと家賃を収めてくれないと、実質その部屋は空室だったのと変わりません。
ちゃんと収入のある入居者選びが大切になってきます。

⑤ 管理会社の倒産

管理を委託していた管理会社が倒産してしまうと、オーナーがその物件に関わる全てを管理しなくてはいけなくなります。
不動産投資一本で生活しているのであれば管理する時間はあるかもしれませんが、副業でやっている場合はそういうわけにもいきません。

⑥ 空室

アパート経営の利益は入居者からの家賃収入です。
しかし入居者がおらず、空室ばかりだと利益は下がります。
ローンを組んで経営していた場合は赤字の場合も…。
日頃実際に悩ませられるのは①~⑥までの管理会社に関係するものです。
ここで着目していただきたいのが、これらのリスクは人的な要因が大きいということです。
それはつまり、努力や工夫次第でかなりの部分を改善することができるということを意味します。
それぞれの項目に対し、解決策が必ずあります。
そして、それをより簡単に対処解決することができるかどうかは最初の企画段階での"家賃設定","立地や間取り","設備"や"仕様"などが大きく影響することはいうまでもありません。

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■対外的なリスク


⑦ 近隣の現況変化

駅が無くなったことで交通の便が悪くなったり、大きなビルが建って日の入りが悪くなってしまったりすることで物件の価値や魅力が下がってしまうリスクがあります。

⑧ 入居者が事件や事故を起こす

入居者が刑事事件等の加害者になってしまうと悪い噂が流れてしまい物件に悪い印象がついてしまいます。
そうなると今いる入居者は退去してしまい、また入居希望の人数は少なくなるでしょう。

⑨ 自然災害や火災

入居者が原因で火災が起こるリスクは勿論、他の物件に火災が燃え移ってしまうリスクもあります。
また日本は"台風","水害","地震"が多い国なので、それらのリスクも見過ごすわけにはいきません。

⑩ 本人の死亡

入居者が何らかの理由で亡くなってしまうリスクもあります。
そうなればその部屋は空室になり家賃収入が減ってしまいます。
さらに、悪い噂が流れてしまうと他の部屋の入居者も退去を考えてしまいます。

⑪ 経年劣化によるメンテナンス

アパートも"モノ"ですから物件自体が古くなって劣化してしまいます。
劣化してしまうと物件の見栄えが悪くなってしまうので入居率が下がってしまうリスクがあります。
そうならない為にメンテナンスを行ないますが、費用がかさむと利益が無くなってしまいます。

⑫ 日本経済の破たん

日本経済が破綻してしまうと、全ての金融商品に大きな影響が出ます。
それはアパート経営にも少なからず関係してしまいます。

⑬ 戦争や暴動

戦争や暴動が起こってしまうと、悠長にアパート経営と言ってられなくなる可能性があります。
もしかしたら物件が破壊されてしまうかもしれません。
⑧⑨⑩については火災保険や団体信用生命保険加入によりカバーできます。
⑪のメンテナンスは最初の建設時にどのような材料と材質によりどのようにつくられたかによって大きく変わってきます。
⑫⑬のリスクはアパート経営に限らず全ての物事に対して掛かっているので、深く考える必要は無いと思います。

■まとめ

こう考えてみると、かなりの部分でリスクヘッジが可能だということがわかってきます。
肝心なのは"最初のパートナー選び","購入する物件選び"だと言えるでしょう。
特にパートナー(管理会社)が、どれだけオーナーの身になって考え行動してくれるかが非常に重要になってきます。
とにかく、リスクはたくさんあるものの最初からわかっていれば対策を打つことができます。
リスクがあるのはどの投資商品を選んでも同じです。
そうであれば「より博打性の低い」新築アパート投資は選択肢としてかなり有力候補になりうるのではないでしょうか。

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