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宮永真孝

付加価値を高め空き家を再生する空室対策のプロ

宮永真孝(みやながまさたか)

株式会社 宮永不動産

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コラム

住宅ローンで悩まないようにするために(2)

前回のコラムでは住宅ローンの負担を軽くするための打開策のひとつは給与所得とは別の収入源をつくるということだと申し上げました。

では実際どのような手法があるのでしょうか。

【具体例】

家族構成や利用形態によって手法は異なってきますが、新婚でこれから賃貸でアパートを借り、ゆくゆくは新築戸建てを建てるという前提だとすると、

【不動産を取得し自己投資、オーナーへの第一歩】

例えばある程度頭金があれば賃貸として借りる予定のマンションを中古で購入し、家賃を支払う代わりに自分のマンションに自分で投資するスタイルをとります。
(想定家賃相場×120ヶ月までのコストで取得、改装を想定します。)

5年間住んだとすると、原価回収は50%終わっていることになりますね。
時期的にはお子様を授かり、ちょっと広い戸建てに移りたい時期になると思います。

【ステップアップして戸建て住宅へ】

そこで今度は中古住宅の購入し、同じように家賃を支払う代わりに自分のマンションに投資し続けます。
(想定家賃相場×180ヶ月までのコストで取得、改装を想定します。)
引っ越した後のマンションは賃貸として運用します。
運用形態は考えなければなりませんが、残60ヶ月分の費用は無理なく90ヶ月に広げ、収入から経費を差し引いて更に中古住宅のローン返済に若干回せるラインが理想でしょう。
この時点で残債はありますが、給与所得とは別の収入源が出来る形になります。

8年間その中古住宅に住んだとすると、原価回収は50%を超えています。

【いよいよ夢の新築住宅に!】

ここで新築の計画に入れば初回購入のマンションの回収は終わっており、収入から経費を差し引いた分が新築住宅の返済に回せるでしょう。
予算にがんじがらめにされ、思い通りの家が建てられないということもなく、ある程度の規模でも無理なく返済が出来るはずです。

更に7年経つと、今度は2度目に購入した中古住宅の返済が終わります。
初回購入したマンションは取得から20年経っているので状況を見つつ収益物件として売却処分を検討します。
たいした額にはならないかもしれませんが、この分は繰り上げ返済にまわせますね。

上記の例はあくまでも想定なので、実際の場合ですと当然空室リスクや修繕コストも考慮しなければなりませんが、このように面倒でも先々を見据えてわらしべ長者のようにステップアップしていくことが新築取得を考える上では重要ではないでしょうか。

【お客様と長くお付き合いできる不動産会社でありたい】

言っていることは理解できても、実際に行うにはハードルが高すぎるとお思いであれば、是非弊社にご相談ください。

不動産会社とお客様のお付き合いはその取引頻度からそうそうあるものではありませんが、お客様の生活スタイルに合わせたその時々の不動産運用を提案できる不動産会社を目指し日々精進していきます。

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