まちの専門家をさがせるWebガイド マイベストプロ千葉
髙戸義和

不動産購入・売却、投資まで頼れるコンサルタント

髙戸義和(たかどよしかず)

ホームデザイナーズ有限会社

コラム

不動産投資ってどうですか?

2018年9月4日 / 2018年10月5日更新

「不動産投資ってどうですか?」

最近後ろ暗いニュースが多い話題です。
某銀行の不動産投資への焦げ付きの顕在化や不正融資の報道がありましたね。

不動産の種別もいくつかあれば、その投資方法も多岐にわたります。
資産活用の一環として運用方法の選択肢としては早い段階で候補に挙がります。

例えば500万円、相続で手に入れました。
当面は使う予定がありません。

そのまま預金をしましょうか?1年で50円預金が増えます!
定期預金にしましょうか?1年で500円預金が増えます!
うーん。500万円もあるのに…1年で1日のお菓子やお弁当代にしかならないなんて。
※2018/9/4現在 千葉銀行の金利参考

そこでもっと利益が高い投資方法を探し始める。こんな投資スタートを切る方が多いのかな?と思ってます。

iDeCoやNISAも話題ですし、株式FX、今は仮想通貨なんて投資対象もあります。
不動産で言えば、賃貸・アパート経営・駐車場・トランクルーム・ソーラー発電などなど。
賃貸といっても居住用・店舗テナント事務所など。

今回は不動産のお話ですから、不動産投資のスタートを考えはじめた方向けに発信しますと、前提が500万円であれば、非常に分かりやすい投資方法は400万円の団地の一部屋やワンルームを買って諸費用やリフォームで100万円といったところでしょうか。
仮に5万円で貸せたとして年間で60万円。預金と比べると桁違いの利益が出ますね。

ただ、これは表面利回り。実際は管理費や修繕積立金、固定資産税、火災保険、賃貸の募集や家賃の集金をお願いする物件の物件管理費等  電卓でたたけるコストが出費としてでてきます。
年間で管理費修繕積立金で12万円、固定資産税税、火災保険、物件管理費で6万円だとすると、60万円から18万円を引いて42万円。それでも預金よりは桁違い。

電卓では明確に出ないリスクとして空室率があります。また、お部屋が空いた時に手直しのリフォーム等も考慮しないといけません。
入居率を80%と仮定した賃料収入が60万円×80%=48万円。お部屋が空いた時のリフォームは敷金礼金で何とかするとします。
すると48万円ー18万円=30万円 このあたりが実質利回りでしょうか。
減価償却による家賃収入の減価等 難しくなるとややこしくなりますので割愛。
それでも定期預金よりははるかに高収入です。

これで終わりですか?いえ まだあります。
不動産は減価償却期間が長いので、お付き合いも長くなります。
10年後に売却した場合の価格を算出します。
仮に350万円で売れるとなると、10年間の利益が30万円×10年で300万円。
350万円+300万円=650万円
10年で150万円増える。今回の例だとこのような投資結果です。

このような考え方が収益還元法と呼ばれるものですが、定期預金よりは利回りがはるかに高いです。
が、利益が大きいという事はリスクも大きいということです。

物件特有のリスクや時世的なリスク、経済的リスク等 多種多様なリスクを考慮して投資を望まれる方には提案しないといけません。

不動産投資で失敗される方は端的に言えば買う物件を失敗したということです。
利回りが合わないものを買った とか 高利回りに騙された とか シェアハウスが流行ると思ったから とか ここだけの話に騙された とかです。
当たり前の話ですが、投資は自己責任で行うものです。最近ではサラリーマンで長期的資産運用で不動産投資を始める方も増えていますが、何千、何万の物件を見てきた私でも10件候補の案件があっても検討の土台に上がるのは1~2件あればよい方です。

まだ投資を始めていない方であれば、
①表面利回りだけを見て物件を見て回っている方 
②年間だけで収支計算してる方 
→購入には早いです。多面的な意見を経験者やサイト巡りして情報収集しましょう。
③ある程度具体的な検討物件を長期的視点で考えている
④レントロールを読みこなせる。鑑定評価が読める
→ご相談ください。良い物件を見つけましょう。
⑤宅建士として実需、投資で数百の取引実績がある。
⑥不動産鑑定評価書を作れる
⑦不動産鑑定士だ
→冷やかしであればお帰り下さい。初回で不安という場合のご相談は勿論ウェルカムです。

弊社では千葉県の投資物件はライフプランと併せて契約、購入、決済、その後の管理までパートナー企業と併せてサポートとコンサルティングをさせていただいております。

が、千葉広域で営業をしておりますが、こと「投資」に関しては千葉に固執するのが良い事とは限りません。
復帰価格を論ずるのであれば市場価格が高い価値ある不動産を探すのも有力な候補です。
何が言いたいかというと、隣が東京都なわけでございます。
価格や流通性、利回り 魅力的な物件が多い事実があります。

千葉でのご検討は勿論、弊社がコンサルティング&サポートしますが、都内の物件も検討される方も多いので、この度 株式会社日本財託様と業務提携いたしました。

http://www.nihonzaitaku.co.jp/

セミナー等も開催されていますので、これから堅実な投資をお考えの方は是非 勉強してください。
弊社が今回 提携させていただいたのは、底にある思いに共通点があったからです。
投資は利益を求めるものであり、利益があるところには損失があるものです。
一般の方にも堅実な投資を心がけていただくことで、将来のゆとりある生活設計に寄与できる。それが投資をサポート&コンサルティングする者の心構えと私は思っております。

ただ、実際は利益を求める姿勢につけこんだ詐欺的商法といっても過言ではない不動産投資案件が横行しているのが現状です。

事実、その現状があって一般の方々の投資への意識の低下を招いています。
しかし、実際に投資をした成功事例や投資への知識を学ぶことで資産を有効に活用できますので、コラムをご覧になられた方は、少しずつ勉強されてみてください。

日本財託様との提携サービスは、
①日本財託 家族信託コーディネーターによる「相続対策は東京中古ワンルームと家族信託で考えよう」をプレゼント(定価1,480円)。
②生活設計や、保険、金融商品のご提案等をファイナンシャルプランナー、銀行担当者とともにご相談いただけます。
③アパートローンのご相談やお手続きをサポート
④確定申告のご相談やサポート
上記をお問い合わせいただきました方にご提案しております。
ホームページも別途改修予定ですが、コラムをご覧になられた方のお問い合わせは、弊社ホームページ、またはマイベストプロのお問い合わせフォームからお願いします。



チバスモホームページ
http://www.homedesigners.jp/

うるるん ホームページ
http://www.chibasumo-baikyaku.jp/

この記事を書いたプロ

髙戸義和

髙戸義和(たかどよしかず)

髙戸義和プロのその他のコンテンツ

Share