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上村健司

持ち主に代わって空き家を管理する住宅の専門家

上村健司(うえむらけんじ)

空き家管理パートナー(株式会社創健)

コラム

空き家を上手に活用しよう!② 空き家は、収益物件になる

全国にある空き家は約820万戸。今後さらに増えていくと言われています。
空き家は、解体するにも費用がかさみ、維持しようにも手間とお金がかかります。

人が住まなくなった家は廃れ、荒れてしまうものです。
けれどもその家に手を入れて新しい家に作り替え、好きになってくれる人に住みこなしてもらえたら。

増え続ける空き家を、新時代の活用物件にしようという動きがあります。
単に空き家として放置しない、古い家の活かし方をご紹介します。

空き家は収益物件であることを見直そう

受け継いだものの、滅多に足を伸ばすことのない故郷の家。
勤務先が変わり手放すことを余儀なくされ、買い手もつかないままの古い家。

空き家が増える背景には、人口減少と核家族化、都市部への人口流出、新築物件の増加による販売の偏りなど、さまざまな要因があります。

今や、空き家だけではなく、空き店舗も増加していて、街の荒廃や老朽化による危険性など、多くの問題を抱えています。
しかしながら、そんな空き家問題に待ったをかける取り組みも熱くなりつつあります。空き家で収益を上げようという新たな知恵です。

不動産仲介業者や管理会社を通じ、賃貸物件として貸し出すというのは従来からのやり方。
しかし、ただでさえ築年数を重ねハンディを持った家が、数ある物件の中から、選ばれるためには工夫が必要です。
今回のコラムでは空き家を「貸せない家」と諦めてしまいわない、いくつかのアイデアをご紹介します。

知っておきたい!空き家対策制度の活用

■空き家バンクへの登録
空き家バンクとは、自治体や地方公共団体が中心となった、空き家を提供したい人と、空き家を利用したい人とをマッチングする制度です。
空き家の有効利用によって地方への定住が図れます。
移住者を増やしたい自治体では、空き家バンクへ登録するメリットとして、リフォームなどの補助金や奨励金を支給。固定資産税の減額制度などを設けているケースもあります。
また、営利を目的としないので、取引成立後も仲介手数料などが発生しません。

■移住・住みかえ支援機構の活用
一般社団法人・移住・住みかえ支援機構(JTI)の「マイホーム借上げ制度」は、50歳以上のシニアを対象にマイホームを借り上げ、賃貸住宅として転貸するシステムです。
国の予算である債務保証基金のサポートを得ているため信頼性が高く、空室保証付きで安定した賃料収入が見込めます。収益は住み替えや老後の資金として活用できます。
3年ごとに契約が終了するので、再びマイホームに戻ることも可能です。
貸し出しは子育て中の世帯が中心で、若年層のサポートにもつながるといえます。

バリエーションが広がっている!さまざまな賃貸契約

■借り主負担のDIY型賃貸
自分好みの部屋にリフォームして暮らしを楽しみたいという借り手の存在にも注目です。
国土交通省もすすめている「DIY型賃貸借」の契約形態は、貸し主側による改修やハウスクリーニングは不要。現状のままで貸せて手間も費用もかかりません。
入居者はDIY費用を負担しますが、自由なリフォームが可能。また、退去時に元に戻す原状回復の必要性も問われません。
貸主・借主、双方にメリットの多い形といえます。

■シェアハウスとしての賃貸
近年、人気のシェアハウスは、リビングやキッチン、バスやトイレといった共有スペースと、個々の専有スペースを合わせ持つ広めの物件で運営されます。
核家族化により大きな家の需要は減っていますが、細かく仕切って鍵付きの居室を増やし、入居者を集めることで収益が上がります。
借り手にとっても割安で、住まいを広く感じつつライフスタイルの充実がはかれるそうです。

■改装可能な店舗用賃貸物件
オフィス街の近くで長年、空き家になっていた物件。商店街の一角にある寂しげな空き店舗。また、Iターンしてお店を構えたい人の感性にうったえる、キラリと光る田舎の空き家もあります。
改装可能な店舗用の物件として貸し出すのも、空き家活用のひとつです。
改装を入居者にまかせ、思い通りの空間を作ってもらうことで、物件のグレードが上がり、次の入居者に貸しやすくなったという事例もあります。
なかなか借り手のなかった物件や、手の施しようがないと思っていた空き家が、カフェや雑貨店として生まれ変わります。

賃貸だけでない!空き家を公共用途に提供しよう

空き家を個人にいかに貸し出すかを考える一方で、公共の用途に空き家を利用してもらうプランも浮かびます。
東京都世田谷区で2013年より実施しているのは「世田谷区空き家対策等地域貢献活用モデル事業」です。区内の空き家を地域資源と捉え、空き家を保有するオーナーと利用団体のマッチングに取り組むものです。

活用例は、死別を体験した子どもたちをサポートする集いの場、未就学の障がい児が親子で過ごす居場所、デイサービスと認知症カフェを備えた多世代交流拠点、おうち保育室づくりなど、空き家は住民同士のつながりを保つコミュティスペースとなっています。

移住体験したい人の空き家利用

新たな土地で暮らすイメージを、空き家を使って体験してもらおうという自治体も出てきています。移住を希望する人が候補地の絞り込みや不安要素を解消するために利用する「移住体験モデル事業」です。
短期や長期など、期間は分かれますが、仮住まいをするための面倒な手続きがいらず、空き家オーナーにとっては自治体が介入している安心感が得られます。

空き家が会員制の宿泊施設に

NPO法人が行っている地域活性化のための「空き家再生プロジェクト」もあります。地域おこしに賛同してくれる人を対象に、会員制で民宿や別荘を貸し出す取り組み。
宿泊者は味わい深い建物(空き家)のよさを感じながら、地元の文化や風景を楽しみます。
プロジェクトチームをつくり、空き家の整備に力を注いだ成功例もあります。

今回は空き家で収益を上げるための様々な活用法をご紹介しました。
持て余し気味になっている空き家を、効率よく使いこなすことを考えてみませんか?

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