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小川哲也

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コラム

柏市の平成30年地価公示価格の特徴

地価の話

2018年4月3日 / 2018年9月7日更新

平成30年地価公示の発表



3月27日に国土交通省から平成30年地価公示の発表がありました。
既に発表から一週間が過ぎようとしておりますので、柏市について簡単にまとめてみたいと思います。

ちなみに、国土交通省によると地価公示とは以下のように定義されています。

「地価公示」とは:
 地価公示は、地価公示法に基づき、都市計画区域等における標準地の毎年1月1日時点の正常価格を国土交通省土地鑑定委員会が判定・公示するものです。公示価格は、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格の算定等の規準とされています。





関東甲信越の動き






東京を除いた関東地方全体においては依然として下落傾向です。また、甲信越においても全て下落傾向です。しかし、いずれも下落幅は継続して縮小しつつあり、今後も同様の推移を見せると予測できます。

東京、神奈川、埼玉、千葉においてはいずれも上昇基調となっており、上昇率においても若干ですが上げ幅が増大しています。特に東京都の商業地においては5%以上の上昇を見せ、東京オリンピック後の地価動向に懸念を感じてしまいます。


柏市の地価動向





柏市の状況については、住宅地は前年よりやや下落幅が縮小し、商業地においては上昇率がやや縮小し、全体的には昨年の状況とあまり変化のない市場動向となっています。
「地価公示価格チェッカー」によれば、柏市全体の地価は平均で坪52万円で、千葉県内で8位にランクされています。
なお、「地価公示価格チェッカー」による千葉県内のベストテンを列挙すると以下の通りです。

1位 浦安市 平均102.8万/坪
2位 市川市 85.7
3位 中央区 63.6
4位 船橋市 61.7
5位 習志野市 57.7 
6位 松戸市 57.2
7位 美浜区 52.9
8位 柏市 52.0
9位 稲毛区 47.4
10位流山市 45.1


市内の状況としては、JR線及びTX線の各駅から徒歩圏の住宅地については上昇基調で、駅までバス便等の利便性の悪い立地においては、依然として下落ポイントが多く見られます。

また、以前も書きましたが、柏市は範囲が広く、駅からバス便のエリアが多いため、全体で見ると下落してしまっており、駅徒歩圏とバス便利用圏では、地価の推移が全く異なっています。
言い換えれば、同じ市内でも上がっている場所と下がっている場所と横ばいの場所が混在している街であるのが柏市の特徴と言えます。

また、商業地については、柏駅前周辺の取引が極端に少なく、我々不動産鑑定士もあらゆる方面から取引を把握しようとしていますが、なかなか参考になる事例が出てきません。
しかし、特に柏駅東口のハウディモールや二番街の1階路面店舗への需要は高く、賃料も都内並みのため千葉県の商業地の中ではトップクラスの価格がついているポイントもあります。

実際、ファンド関連も一部では商業系ビルを取得していますが、実際のところは地元資産家が所有するビルが多く、その面でも取引が少ない状況が継続していると思われます。ただ、相続等の問題で売却が増加すると柏市の商業地の相場はその時の経済状況とリンクして大きく変化する可能性が残ります。

工業地においては、市内の工業団地は、従来からの既存の製造業、流通倉庫等により形成されており、高速道路インターチェンジからのアクセスが良好な地域や国道・幹線道路沿い等を中心に、大規模工場地への大型物流施設の進出が見られ、取引件数も多く取引価格は相場より高めで成約する傾向が見られます。
実際のところ、柏市においてCap(利回り)水準が一番低いのが大規模物流施設になっています。
一方、インターチェンジから距離がある地域や製造業等、中小工場用地についても、景気回復傾向の波及効果等で横ばいから上昇傾向に移行しつつあるように感じます。


周辺市の動向


柏市に隣接する松戸市においては、既に市内全体で上昇基調に転じています。都内に近く、バス便利用のポイントが柏市より少ないことが要因になっているようです。

野田市については、依然として下落傾向です。やや下落幅が増大している感じもします。しかし、同じ野田市内の住宅地域でも、区画整理されて駅から近い良好な住宅地域では横ばい傾向となっており、逆に条件の悪い住宅地域においては、今後も大きな下落が予測されます。

流山市においては、つくばエクスプレス沿線における区画整理地で住宅地の地価公示ポイントが無く、実態としての把握が難しくなっています。地価公示において住宅地は横ばい、商業地は下落傾向となっていますが、区画整理地内の取引状況を見ていると、平成29年の間の地価は上昇したように思います。
ただし、住宅地については坪80万まで上がったエリアもあり、限界点に近づいた状況かなと思います。なお、区画整理地内の商業地は、平成30年から流山おおたかの森駅近くに一つ公示ポイントが新設されたため、来年以降の動向に注目されます。

我孫子市については、東日本大震災以降、地価が下落傾向であり、特にJR成田線沿線についてはかなりの下落が見られました。しかし、最近では我孫子駅、天王台駅近くの良好な住宅地域では上昇傾向も見られるエリアもあり、回復の兆しも見えてきています。

以上、簡単ですが柏市を中心とした平成30年地価公示の結果を受けてのまとめでした。

地価についてのご質問、ご興味がございましたら、以下も御参照下さい。

http://ogawa-asset.com/


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