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小川哲也

借地権・底地の問題や投資物件の評価に強い不動産鑑定士

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コラム

日本の土地価格は4つも種類があって分かりにくい

地価の話

2017年4月5日 / 2018年9月7日更新

4つの価格とは何?


早速ですが、土地の4つの価格を列挙します。
1.時価
2.地価公示・地価調査価格
3.相続税路線価(国税の財産評価基準)
4.固定資産税評価額又は固定資産税路線価

以上が4つの価格です。

1.時価

今現在、通常の募集期間で売れるとしたらいくらかです。今すぐ売れる価格とは少々違います。今すぐ売れてしまうのは、早期売却価格等と表現しますが、ここでは深く考えないことにして下さい。あくまでも一般的な募集期間で売れるというイメージを持っていて下さい。

少し付け加えますと、時価の中にも、先ほどの早期売却価格もございますし、厳密に言えば、正常価格、限定価格、特定価格、特殊価格等と分類され、さらにややこしいことになります。
ですので、ここでは、上記の4つの価格に絞ってお話させて頂きます。

2.地価公示、地価調査価格

国土交通省(地価公示)と都道府県(地価調査)が行う土地価格調査で、地価公示は毎年1月1日時点、地価調査が毎年7月1日時点の全国の標準的な土地価格を求めるもので、2017年地価公示のポイント数は26,000ポイントでした。
この地価公示と地価調査の価格水準は、時価と同等ということで発表されています。

3.相続税路線価(国税の財産評価基準による価格)

国税のホームページによると、「財産評価基準は、相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する場合に適用します。ただし、法令で別段の定めのあるもの及び別に通達するものについては、それによります。」と書いてあります。
この財産評価基準は、路線方式と倍率方式があり、路線価方式は、その宅地の面する路線に付された路線価を基とするもので、俗によく言う「路線価」の価格です。
倍率方式とは、その宅地の固定資産税評価額に地価事情の類似する地域ごとに、国税局長の定める倍率を乗じて計算した価格です。
ここでは、市街地を前提として「路線価」だけ覚えておいて頂ければと思います。
この「路線価」は一般的に時価の8割を目安で付されています。
ただし、これは目安であって、実際には時価と路線価が逆転しているなんてこともあり得ます。

4.固定資産税評価額又は固定資産税路線価

自治体が土地所有者に固定資産税を賦課する場合の基準となる価格です。一般的に時価の7割とされておりますが、ここでも時価が固定資産税評価額を下回ることもあります。
また、一般的に路線価と言うと、国税の財産評価基準に基づくものが有名ですが、固定資産税評価にも路線価が存在しています。


以上、4つご説明しました。
一つここでからくりを暴露しますと、相続税路線価、固定資産税評価は、地価公示や地価調査を参考とされており、関連した価格になっています。全てが整合して影響を受けてはいないのですが、地価公示、地価調査との比準を各ポイントで行っています。

上記を整理しますと、俗にいう一物四価なんていうことを言われている日本の土地価格ですが、目安の基準としては、時価100、地価公示、地価調査100、相続税路線価80、固定資産税評価額70といったバランスになります。ただし、これはあくまで一定の目安です。

時価は変動致します。しかし上記のような公的な評価は年一回しか調査期間がありません。また、これら公的評価は過去の数字をどうしても引きずって、ドラスティックな価格を付けづらい場面もございます。

その他、国、地方自治体の予算や人員配置等の問題もありますので、時価と不整合な部分も出てきてしまっていることが現実です。

不動産の価格で一番重要なことは、世界で一つしかないその不動産の特性を反映させた「時価を知る」ということです。一つの参考として、路線価等を目安には出来ますが、そのまま相続税の申告を行って損をしたなんて話も多く聞きます。路線価よりも時価が安いケースもありますので注意が必要です。

不動産の時価を知るには不動産鑑定士に聞いて下さい。不動産の価格の専門家は不動産鑑定士だけです。有料にはなりますが、後悔したくない方にはお薦めです。

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