適正な借入金額はいくら？
家づくりプランナーのさとう ようです。
９月に住宅ローン金利は５か月ぶりに上昇しました。
この約半年間は下がり続けてきたので、久しぶりの上昇です。
フラット３５で９割以下の融資枠の金利は１．０２％ですので、上昇したといってもまだまだ低金利です。
今後、住宅ローンの金利が上昇傾向になるのなら、少しでも金利を低くしておきたいと思うのも当然です。
今回は金利の上昇局面でできるだけ金利を低く抑える方法を考えてみました。
正直、住宅ローンを既に固定金利で借りている方はそこまで金利動向は意識していない方が多いかと思います。
むしろこの数か月に実行された方は
「うちは金利が低い時に借りられてラッキー」
なんて思っているかもしれません。
私のお客様でも住宅ローンの申込時よりも更に金利が下がったタイミングで融資実行になり、
「毎月の返済額が想定よりも数千円も安いんです！」
なんて喜んでいるかたもいました。
一方で今、まさに住宅ローンの実行を控えている方は
「えー。上がっちゃうの！！」
と多少のショックもあるかもしれません。
こればかりはタイミングの話なのでどうしようもありません。
今月上がるなら、待って来月に実行しよう」
という手もありますが、来月の金利が下がる保証はないのが悩ましいところです。
低金利の住宅ローンですが、これまでも金利の上昇局面や下降局面を繰り返してきています。
ずっと金利が低いわけではないという理屈も知ったうえで、住宅ローンを選ばないといけませんね。
もし金利が上昇局面になり、物件の引渡しを待つまでの毎月、少しづつでも上がっていく動きをしている時期に住宅ローンを借りるならこんな方法もあります。
あなたの住宅ローンの金利が決まるタイミング
一般的に自分が返済する住宅ローンの金利は融資実行月の金利が適用されます。
９月に実行するなら９月の金利ですし、１０月に実行するなら１０月の金利です。
今月も来月も金利が変わらないなら、気にしないのですが・・
物件を購入する方なら物件の引渡し時期も関係するので、自分だけの意思で
融資実行の時期を決められない事情もあります。
金利が上昇するという情報を目にすれば、
「１０月に引渡し予定だから１０月の金利が適用されるけど、金利が上がるなら、９月中に実行したい」
と思うのが当たり前です。
銀行の立場からすると購入物件が注文建築なら完成したことを確認したいし、マンションなどの購入なら所有権が購入者の名義に変わるのを確認したいということで、早くに実行できないのは当然の対応とはなります。
申込時か実行時の低い方の金利を適用できる金融機関
住宅ローンはどうしても融資実行月の金利が適用されるのが通常です。
ただ少ないですが、住宅ローンの申込月と実行月のいづれか低い金利の方を適用してくれる銀行があります。
例えば、５月に申込をして、９月に融資実行をする場合、
５月の金利 １％
９月の金利 １．２％
なら５月の１％を適用となります。
これなら金利上昇局面でも安心して、引渡しを待つことができますね。
着工時に全額融資実行できる金融機関
何度も書きますが、融資実行は引渡し時にするのが一般的です。
ところが、建物の建築確認済証が取得できていれば、着工時に借りる予定の全額を実行できる銀行があります。
地方銀行に多いようです。
金利は融資実行月のものが適用されるのですから、金利上昇局面なら早いタイミングに実行すれば、まだ金利が高くなる前に確定出来るということです。
この場合、仮に引渡し時には金利が下がっていたとしても、既に金利は確定しているので、変更にはなりません。
金利が下がりそうという局面では早く実行できるのはメリットにはなりませんね。
建築を依頼するハウスメーカーによってはできる方法
ハウスメーカーや不動産会社には銀行との提携ローンというものがあります。
営業マンから
「うちは〇〇銀行の提携ローンがあるから、金利優遇されます」
なんてトークもあるかもしれません。
この提携ローンにも種類があります。
単に「優遇」をする口実の提携ローン
もちろんきちんと銀行との間で契約や覚書が取り交わされているハウスメーカー・不動産会社で購入する場合に優遇金利が適用されます。
正直、今はもともとが低金利なので、優遇金利といってもそれほどの差があるわけではありませんが・・
ハウスメーカーや不動産会社が一定期間、融資の保証人になる提携
「つなぎ保証」なんていったりしますが、建物が出来上がっても登記ができないと銀行としては住宅ローンの実行はできません。
ただこの「つなぎ保証」が使えれば、工事途中でも住宅ローンの実行が可能で、完成して、登記が完了するまでの間、ハウスメーカーや不動産会社が銀行に対して保証をしておくということになります。
この方法も早いタイミングでの融資実行が可能になるので、金利が早く確定できます。
銀行からすれば保証をしてくれる会社の信用度が重要です。その会社が途中で倒産でもしようもんなら大問題です。
なので大手のハウスメーカーなどでしか使えない方法です。
また、各ハウスメーカーや不動産会社内にもルールがありますので、全てのお客様に適用できるという訳ではないことを付け加えておきます。
どうしても金利上昇局面に少しでも低金利で借りる方法ということで、金利を早く確定させるという視点からご紹介しました。
融資実行までの間の金利上昇が不安な方は是非、ご検討ください。
補足：具体的な金融機関名などは伏せさせていただきました。
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