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中村一晴

不動産投資・賃貸経営を成功に導くプロ

中村一晴(なかむらかずはる)

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コラム

第14回 売却にかかる費用と税金

現役大家による大家さんのための基礎講座

2014年5月8日 / 2014年7月4日更新

不動産を売却する際には、様々な諸費用がかかります。今回は売却にかかる費用と税金をご紹介します。
※税金については、あくまでも参考としてください。

抵当権抹消費用


抵当権が設定されている物件は、抹消費用が必要です。こちらは、普通の物件であれば大体2万円から3万円ほどみておけば十分です。

仲介手数料


売買価格×3%にプラス6万円、これに別途消費税がかかります。3,000万円の物件だったら96万円、それに別途消費税です。

敷金


敷金は費用ではありませんが、売主さんは入居者から預かっているだけですので、売買の際は買主さんへ引継ぐ必要があります。

譲渡所得の税金


譲渡した場合の利益にかかる税金です。個人の場合は分離課税なので、右上に記載した計算式で課税譲渡所得金額を割り出して、この課税所得に税率を掛けます。
この税率は物件を所有していた期間が売却した年の1月1日現在で5年以上であれば20%、所有していた期間が5年未満であれば39%となっております。



事業用資産の買換え特例


事業用資産の買換え特例とはどういうものか?というと、事業用の物件を10年以上持っていて、その物件を買換えする場合には、税金が少なくなるということです。
例えば取得後10年で売却した物件の譲渡所得が1000万円の場合、通常であれば譲渡所得の20%=200万円の税金を払わないといけません。それがこの「事業用資産の買換え特例」を使えば20%の税金部分に対しての税率20%になるので、本来支払う税金が200万円のところを、40万円くらいに抑えることができます。
なお、この特例は時限立法だったのですが、平成24年度改正税法により3年間延長され平成26年3月31日までとなりました。しかし、特例の範囲は凝縮され、買換え資産が土地の場合には、面積が300㎡以上の場合、一定の建築物等の敷地に供される場合などに限られることになりました。
この特例を利用できればかなり節税ができますので、物件買換えの際には自分の物件がこの特例の活用ができる条件を備えているか?否か?ご確認下さい。

法人の場合


仮に法人で物件を所有しているのであれば、総合課税となるため物件の所有期間は税率に関係しません。全体の業績を見ながら物件を売るタイミングを考えることができるので、これは法人で物件を取得するメリットの一つだと思います。
他に法人で物件を取得するメリットとして、取得税や登記費用などを、どの科目にするか?選択できるということがあります。個人の方は原則資産になりますが、法人の場合は、それを経費にするか、資産にするかを選択できます。
また、法人にすることによって、保証協会の低金利融資などを利用できる可能性もあります。最初に個人で物件を購入して、事業的規模になってから節税目的として資産管理法人をつくるという手法はしられていますが、最初から法人名義で物件を購入する事で受けられる税法上のメリットもありますので、個人と法人、どちらの名義で購入するか考えておくべきでしょう。

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