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中村一晴

不動産投資・賃貸経営を成功に導くプロ

中村一晴(なかむらかずはる)

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コラム

第11回 高く売るコツ1

現役大家による大家さんのための基礎講座

2013年11月16日 / 2014年7月4日更新

できるだけ高く売るためのテクニック

皆さんの所有物件をできるだけ高く売るための売却テクニックをご紹介します。

1 見た目をきれいにする

これは、私の物件を貸すときにも思うのですが、やはり人は見た目で判断します。汚いだけで築年数以上に古くさく見えますので、まずは見ためを磨き、きれいにすることが第一です。

2 入居状況を良くする
入居状況が悪ければ、その部分は当然マイナス査定として差し引かれますので、まずは満室になるように努力しましょう!
もちろん、不良入居者。滞納者をなくすなどして入居者の質を良くすることも重要ですね。

3 利回りアップ
例えば現在家賃収入が、年間500万円入っているとして、その家賃収入を550万円にするにはどうしたらいいのか?家賃収入が上がれば収益還元方で利回りも上昇するので、売却価格も高めに設定することができます。

4 買主の改修費負担をなくする
外壁塗装など、今すぐ100万円でできるものを実施しておくだけで、100万円以上高く売れるというケースは多々あります。

当たり前のことですが、リターンを得るためにアパート経営をやっているわけですから、できるだけ高い賃料で満室という良好な経営状態を維持しておけば、売るときにも高く評価されるということです。
中でも、利回りアップ、入居状況改善は、売却価格に直結する最重要項目です。

売却方法とメリット、デメリット

売却方法と、それぞれのメリット、デメリットについてご説明します。

1 一般媒介
複数の会社に売却を依頼することができます。依頼された業者はさんは売主への報告義務はありません。

2 専任媒介
1社のみしか依頼できません。ただ、自分で買主を見つけた場合は、業者さんを通さず直接取引することができます。依頼された業者さんは、2週間に1回、状況を売主へ報告する義務があります。また、7日以内にレインズへ登録が必要です。

3 専属選任
1社のみにしか依頼できず、自分で買主を見つけた場合も、必ずこの業者さんを通さなくてはいけません。依頼された業者さんは、1週間に1回、状況を売主へ報告する義務があります。また、5日以内にレインズへ登録が必要です。

4 業者買取
一般のお客さんに売れなくても、業者さんがその物件を買取するということです。売却が難しい物件でもすぐに買い取ってもらえ、手数料も掛からないというメリットはあります。しかし業者側からすると転売する物件の仕入れになるので、一般に売るよりも大幅に安い価格になります。

ちなみに、大家さんが売却の依頼をしたとしても、業者さんには売る責任はありません。1番縛りがきつい専属選任であっても、売れなかったら成功報酬が貰えないだけで、業者さんにペナルティが課されるわけではないのです。

私は自分でも宅建業の免許を持っていますが、自分の物件を自分で売りたくないので、売る際は仲介料を払って他の業者さんに専属選任で依頼しています。
業者の選定にあたっては、まず、「売るために何をするのか?」という事を先に聞くようにしています。例えばアットホームに載せるとか、新聞広告を何回出すとか、その会社がどの位お金をかけて情報を流してくれるのかということを予め全部だしてもらいます。

現在、投資物件専門の当社スタッフにて、『無料相談実施中』です

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 青森県知事(1)第3313号
 株式会社インベスターバンク
 〒036-8095 弘前市城東5丁目13-6
 TEL:0172-88-8211 
 FAX:0172-88-8213
 URL http://iiapaman.com/aomori/
 Mail info@iiapaman.com
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< 追伸 >

その会社がどの位お金をかけて情報を流してくれるのかということを予め全部だしてもらうというのは、いわば本当に責任を持って売る努力をしてくれるのか?という本気度を測るような物で、前回書いたように地方では有料サイトや新聞広告を出したとしても、それが実際の売買につながるケースはほとんどありません。
逆に、広告を打たなくてもすぐ買ってくれる人がいるならそれが1番良いわけで、やはり結局は、その業者さんがどのくらいお客さんを持っているか?が勝負になります。ここを踏まえて業者選びをして下さい。
売却をご検討、又は現在売りに出しているが中々売れないという方は、「売却についての無料相談」も行っておりますので、是非ご利用下さい。

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