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中村一晴

不動産投資・賃貸経営を成功に導くプロ

中村一晴(なかむらかずはる)

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コラム

第10回 今が最大の売り時である理由

現役大家による大家さんのための基礎講座

2013年11月16日 / 2014年7月4日更新

2013年現在、私は今が最大の売り時だと考えております。なぜなら、需要数よりも供給数の方が少ないからです。
もっと詳しく言いますと、供給数そのものはあるのですが、「売れる物件」として見たときには非常に少ないです。そのため、「売れない物件」が何年も放置されている一方で、需要にあった「売れる物件」は争奪戦になるという状況が起こっています。

投資家急増により市場が過熱化

私が最初に不動産業界に入った頃、アパートを買うのは、ほとんどがお医者さんや大家さんなど、限られた資産家の方だけでした。しかし、ここ数年の投資ブームで、普通のサラリーマンの方でもアパートを買いたい、大家さんになりたいという方が沢山います。
このように投資家の視野が広がり、買いたい人が沢山いるというのはすごいことです。このように市場が加熱している時ほど売り時だと思います。

モラトリアム法が終了→不良債権が増加??

この法案は2009年に成立した当時、2011年3月31日までの時限立法でした。しかし、一向に景気が上向かないため、2013年3月31日まで延長され終了しました。
現時点で、モラトリアム法の終了の影響は市場には出ておりませんが、猶予していた返済もいずれは処理しなくてはいけません。その時には、売り出される物件がどっと増えるのではないかと考えています。

市場物件が増える=価格の下落

一般市場に大量の売り物件が出回れば、当然価格は下がってきます。よって、物件を売却したいのであれば、今年が一つの目安になるのではないかと考えています。私が大家業をしている青森や東北では、そこまで極端に下がるということはないかと思いますが、市場と供給のバランスの悪化要因については当然考えておかないといけません。

できるだけ早く売るための業者選定

業者選びのポイントは、信頼できて力のあるアパート等の投資物件の扱いが分かっている業者さんに依頼するということです。
いままで何度も書いていますが、不動産の中でもアパートなどの投資物件は専門性が高いので、正確な価値を判断できなければ意味がありません。
「査定はどの様に行うのですか?」
「売るために何をするのですか?」
「どのくらいの期間で成約していますか?」
「投資物件の販売実績はどのくらいですか?」
相手の営業トークを聞くだけでなく、こちらからも質問して本当に信用して良い業者なのか否か判断してください。

サイトやネット登載は有効か?

「売るために何をするのですか?」という質問に、得意げに「自社サイトに登載します!」と答える業者さんがいます。しかし、この時代にサイトに公開しない業者なんてありえませんので、これが格段の強みになるとは思えません。
また、よく「レインズ(業者間の情報共有データベース)に登録するから、全国どの地域でも紹介できるんですよ」と説明する業者さんがいます。確かにシステム上はそうなっています。
しかし、実際にレインズのシステムが活用されて、情報が行きかっているのかと言えばそうでもありません。そもそも、不動産業者というのは、他社の物をやるより自社の専任物件を売って両手の手数料を得たいと思っているので、他業者の物件にはあまり興味を持たないのです。
そういうことで、レインズに出ている物件であっても、それを扱うかは業者さんが最終的に判断しています。そういった部分でも、売却を依頼する業者の選定というのは大事だと思います。

地方では人の紹介でしか物件は動かない

少なくとも私が投資をしている青森では、実際には人の紹介でしか物件は動いていません。私もほとんど人の紹介によって買っています。基本的には不動産屋というのは待ちの営業であり、お客さんをどれだけ持っているかが勝負なのです。
物件の広告を出すのも、売主さんは「ちゃんと売るための営業活動をしてくれている」と思うかもしれませんが、業者さんのとっては「うちはこれだけ物件を持っているんですよ」というアピール感がつよいです。
見込み客のいない業者さんは、ただ広告を出して、それに反応を待っているだけです。

現在、投資物件専門の当社スタッフにて『無料相談実施中』です

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 青森県知事(1)第3313号
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 〒036-8095 弘前市城東5丁目13-6
 TEL:0172-88-8211 
 FAX:0172-88-8213
 URL http://iiapaman.com/aomori/
 Mail info@iiapaman.com
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< 追伸 >
大家さんの中には「別に早く売れる必要はない。売れなければ売れなくても良い」というスタンスで売りに出している方もいるかもしれません。しかし、売ると決めた以上、市場に出るわけです。それが長い間売れないことによって、「売れない物件=ダメ物件」というイメージがついてしまいます。市場に出たら早く売れるにこしたことはありません。
そのためにも、依頼する業者が見込み客を持っているか?営業力があるか?は確認する必要があります。当社では「売却についての無料相談」も行っております。是非ご利用下さい


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