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中村一晴

不動産投資・賃貸経営を成功に導くプロ

中村一晴(なかむらかずはる)

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コラム

第4回 売却で最大限のお金を残せるわけ

現役大家による大家さんのための基礎講座

2013年6月20日 / 2014年7月4日更新

なぜ、売却する事で最大限のお金を残せるのか?その理由をご説明します。

デッドクロスに対処し、お金を残す


不動産投資は、土地の上に建物を建てて、それを貸して賃料を得て収益を上げるビジネスです。設備が故障すれば直す必要がありますし、古くなるにつれて賃料が下がり、建物の修繕費用もかかってきます。

また、私を含む不動産投資家の多くは、借金をして投資をしているわけですが、返済が進むにつれ、返済金に占める利息の割合は減っていきます。さらに建物の減価償却費も減っていきます。

減価償却費<元本返済額となると、費用計上できる部分が減るために支払う税金が増えて、帳簿上はお金が残っていても、手元にお金が残らなくなるという事態が起こります。
(デッドクロスと言います)
新築でも15年ほどでデッドクロスを迎えますので、新たな物件の購入や、売却による資産の入替などの対策を考える必要があります。

土地の換金性(形状・面積等)を見極める


中古の物件の場合は土地として売る場合と、土地付き建物として売る場合と、どちらが得なのか?ということを知っておく必要があります。

土地の形状、面積、用途などで土地の換金性は大きく変わってきます。土地の換金性が低い場合は、まだ建物が使えるうちに売ってしまったほうが良いという判断になります。

解体費用が高い場合は、建物を生かして売る


更地として売る場合には、建物の解体費用がかかります。

解体費用も建物の構造、大きさ、土地の形状(重機が入れるか等)によって大きく変わりますので、予め概算を知っておきましょう。

解体費用が高すぎる場合も、が依存建物を活かせるうちに売却したほうが有利だという判断になりますね。

建物を利用し続けるための維持費から売り時を判断


築年数が経つほど、入ってくる家賃は下がり、修繕費は上がってきます。定期的に大規模修繕も必要になってくるので、今後どの程度のコストがかかるのか?試算して把握しておく必要がありますね。

特にRC造の構造の場合は、築年数に伴って維持費や修繕費が嵩みますので、売り時を判断する指針の一つになります。
(RC造=鉄筋コンクリート造)

これからの利益と売却益を比較し、より効率的な経営を探ってください

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 〒036-8095 弘前市城東5丁目13-6
 TEL:0172-88-8211 
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 Mail info@iiapaman.com
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< 追伸 >

現況の建物があと何年利用でき、いくら利益を得ることができるのか?維持し続けてその利益を得るよりも、売却した資金を使って、買換えや借金返済で経営効率を上げた方が効率的な経営が出来ると思います。
ご自身で、試算・シュミレーションが難しいという方は、是非「無料相談」をご利用下さい。

次回からは売却ノウハウについて書きたいと思います。どうぞお楽しみに。




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