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中村一晴

不動産投資・賃貸経営を成功に導くプロ

中村一晴(なかむらかずはる)

株式会社インベスターバンク

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中村一晴プロのコラム一覧

不動産を売却する際には、様々な諸費用がかかります。今回は売却にかかる費用と税金をご紹介します。※税金については、あくまでも参考としてください。 抵当権抹消費用 抵当権が設定されている物件は、抹消費用が必要です。こちらは、普通の物件であれば大体2万円から3万円ほどみておけば...

前回の話の続きになりますが、何もしないで、ただ値上げをするのは入居者さんが納得してくれるはずがないので、当然こちらもそれなりのメリットを提示しました。具体的には、玄関チャイムからカラーモニターフォンへの交換、普通の便座をウォシュレット便座へ交換、インターネット無料使い放題サー...

 今すぐ賃料値上げを成功させる方法 「今すぐ賃料の値上げを成功させる方法」をご紹介いたします。これはおそらく、皆さんにとってもすぐにメリットのあるノウハウだと思います。誰でも賃料は高く貸したいのですが、不況や少子化で賃料が下落傾向にある昨今、逆行して賃料を値上げするというの...

 できるだけ高く売るためのテクニック 皆さんの所有物件をできるだけ高く売るための売却テクニックをご紹介します。1 見た目をきれいにするこれは、私の物件を貸すときにも思うのですが、やはり人は見た目で判断します。汚いだけで築年数以上に古くさく見えますので、まずは見ためを磨き、...

2013年現在、私は今が最大の売り時だと考えております。なぜなら、需要数よりも供給数の方が少ないからです。もっと詳しく言いますと、供給数そのものはあるのですが、「売れる物件」として見たときには非常に少ないです。そのため、「売れない物件」が何年も放置されている一方で、需要にあった「...

高くても売れる物件、安くても売れない物件というものがあります。前回ご紹介した簡易査定の価格というのは、あくまでも収益還元法的な視点で割り出したものです。実際の売買にあたっては、そのほかに様々な要素が価格設定や売買の成否に関係してきます。 ■価格帯と利回りの関係 まず一つは、...

物件の価格査定にあたっては、業者さんの意見だけではなく、ある程度の価格の判断基準を自分で持っておくべきです。このシートは、いわば物件が市場で売れる価格を知るためです。繰り返しになりますが、私たち大家が知りたいのは「現実的にいくらくらいで売れるのか?」ということです。 ①賃...

市場物件の価格は、どのように決められているかご存知でしょうか?実は、不動産鑑定士さんなどが評価して決めているわけではなく、売主さんの希望や、業者さんの提案した査定額によって決められています。そういった部分で、市場物件の価格は売主側が自由に設定できますが、買う側がこの価格でい...

前回のシュミレーションは、短期的な視点で現状の経営状況を見て判断したものです。当然それだけでは総合的な判断が出来ませんので、色々な側面から分析してどうするのか決断する必要があると思います。今回は、長期的な視点での自分の物件をお金に換算してみる方法をご紹介します。  A  自分...

今回は、実際に例をあげて、「売却を活用して投資効率を上げるやり方」についてシュミレーションしてみましょう。 ◆ケーススタディ1 Aさんの場合 所有物件3棟①残債2,000万円(30万円/14万円返済)②残債2,500万円(42万円/21万円返済)③残債1,500万円(30万円/13万円返済)102万円-48万...

なぜ、売却する事で最大限のお金を残せるのか?その理由をご説明します。 デッドクロスに対処し、お金を残す 不動産投資は、土地の上に建物を建てて、それを貸して賃料を得て収益を上げるビジネスです。設備が故障すれば直す必要がありますし、古くなるにつれて賃料が下がり、建物の修繕費用...

不動産の売却で失敗しがちな、典型的なNGパターンというのがあります。前回も書きましたが、一般的に物件売却というものは処分目的になってしまっている事が多いようです。しかし、残念ながら、このような事を失敗と捉えている方が少ない気がします。処分目的で売却する場合は、とにかく借金...

私は不動産に関わって15年ほどになります。これまでに100棟以上のアパートの売買を経験しました。その中で見聞きしてきた売却理由は次のようなものでした。☑ 空室や家賃下落による経営悪化☑ 経年劣化等での修繕費負担増加☑ 本業の経営悪化による資産整理☑ 買換え、転売等 経営悪化して...

このコラムを、お読みいただいている勉強家の大家さんは実感されていると思いますが、これからのアパート経営は「ただ物件を所有している」だけでは絶対に成功できません。大家さんには必見の内容です!! 今までの大家業は簡単すぎた どのような商売でもマーケティング、セールス、マネージメ...

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